|
La lettre de PATRIMOINE 2eme SEMESTRE 2004 |
Ì QUE FAIRE DE SON ARGENT AUJOURD’HUI ?
D’après les compagnies d’assurance vie une très grosse partie de l’épargne s’oriente vers les fonds en Euro et une partie non négligeable vers les produits structurés à capital protégé.
Voici ce que j’en pense :
- Aujourd’hui les fonds en Euro ont une rentabilité avant fiscalité comprise entre 4 et 5 % soit une rentabilité effective de 3,30 à 4,10 % après CSG et taxe de 7,5 %.
La totalité des compagnies vous annoncent une baisse des rendements….
C’est donc à peine une bonne protection contre l’inflation.
- Les fonds structurés à capital garanti ou protégé ont le vent en poupe……
Je suis personnellement réservé
sur ce genre de produits qui peuvent à terme entraîner quelques
désillusions : les protections sont parfois illusoires et dans tous les
cas elles se payent chères en matière de rentabilité. Si il faut tout de même
choisir parmi les produits alors choisissez ceux de
Ì QUE PENSER DES MARCHES ACTIONS
Lors des conférences auxquelles j’ai assisté lors du salon à Patrimonia, j’ai glané quelques idées :
- A 5
ans le marché action doit être privilégié.
Nous avons eu ces dernières années un ajustement boursier l’un des plus fort.
Aujourd’hui il y a une très forte croissance des bénéfices des Sociétés qui ne s’est pas répercuté dans les cours (les PER sont très bas).
- La
croissance mondiale est de l’ordre de 5 % en 2004 et devrait se maintenir à 4,6
% en 2005. Il n’y a pas actuellement de pays en récession…….
Mais cette croissance n’est pas également répartie : Amérique latine 4,5 %, Russie 7,4 %, Inde 6,5 %, Chine 9,5 %.
La production industrielle chinoise a progressé de 17 % en 8 mois.
La demande chinoise de pétrole a augmenté de 25 % en 1 an et de 15 % en URSS.
Jamais il n’y a eu une telle croissance dans l’histoire des hommes.
Voici ce que donne les prévisions à long terme du PIB Mondial
|
|
ASIE |
EUROPE |
ETAT-UNIS |
1980
|
12,5 % |
20 % |
21,8 % |
|
2030 |
46 % |
9,5 % |
17 % |
On constate le déclin prévisible de la place de l’Europe et l’énorme poids que va prendre l’économie asiatique.
Il est indispensable d’en tirer les conséquences dans la gestion de votre propre patrimoine :
Contrairement à ce que beaucoup pensent les sociétés chinoises ont les structures financières les plus saines du monde, les bilans sont en or massif, l’information est maintenant accessible et de bien meilleure qualité que celles de Société occidentales. Leur rapport cours bénéfice est encore bas. Comme la croissance va se faire là-bas…. C’est naturellement là-bas qu’il faut avoir le courage d’investir… Dans la gamme des fonds que je propose à travers l’assurance vie je privilégie des fonds comme Ofiming et Carmignac investissement largement orienté vers le marché chinois.
Ì QUE PENSER DU MARCHE OBLIGATAIRE ?
La grande majorité des gestionnaires s’accordent pour penser que le marché obligataire va avoir une rentabilité faible dans les prochaines années et que même le marché des emprunts d’état est un marché…risqué (taux d’intérêt faible et risque de remonté des taux entraînant une perte en capital, risque inflationniste qui enlèverait toute rentabilité.
Ì MES PRECONISATIONS DE FONDS (ASSURANCE VIE OU PEA)
|
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 (9 mois) |
|
|
Tricolore Rendement |
+ 24,22 % |
+ 6,97 % |
- 5,49 % |
+ 19,15 % |
+ 12,58 % |
|
|
Carmignac
Investissement |
+ 15,81 % |
- 26,08 % |
+ 3,72 % |
+ 22,45 % |
- 1,86 % |
|
|
Carmignac
Patrimoine |
+ 13,78 % |
- 3,91 % |
+ 5,13 % |
+ 13,83 % |
+ 1,40 % |
|
|
Ulysse |
+ 22,93 % |
+ 2,20 % |
- 13,03 % |
+ 19,92 % |
+8,90 % |
|
|
Echiquier Quatuor |
- |
- |
- |
+ 58,00 % |
+ 10,18 % |
|
|
Tocqueville Dividence |
- |
- |
+ 1,65 % |
+21,66 % |
+ 15, 82 % |
|
|
Richelieu Spécial |
- |
+ 1,77 % |
- 3,06 % |
+ 19,41 % |
+ 18,28 % |
|
|
Centifolia |
- |
- |
- |
+ 19,82 % |
+ 13,04 % |
|
|
Sécurac |
- |
- |
- |
+ 6,83 % |
- |
|
|
Epi (fonds en euro) |
6,10 % |
6,01 % |
5,51 % |
5,11 % |
- |
|
|
Euro Epargne (fonds en euro) |
+ 6,01 % |
+ 5,73 % |
+ 5,11 % |
+ 5,01 % |
- |
|
|
SCPI PROPOSEES DANS DES CONTRATS D’ASSURANCE VIE |
||||||
|
SCPI Immorente |
Rendement distribué : 7 % par an de la valeur de la part + plus value (+ 47,59 % depuis 1988). |
|||||
|
SCPI Pierre 48 |
+ 140 % depuis septembre
1996 soit un taux actuariel de 12,5 % par an. |
|||||
Ì QUE PENSER DE L’IMMOBILIER ?
Nous vivions dans une économie de bulle où les investisseurs font le choix de l’immobilier par défaut. Les taux d’emprunts à 10 ans sont extrêmement bas et viennent alimenter la bulle immobilière … Mais il faut profiter des taux bas pour emprunter….
Alors comment limiter son risque ?
Les solutions sont variables en fonction de votre situation :
En voici quelques exemples :
- Achat
d’un appartement neuf (en VFA) avec
démembrement temporaire de propriété de 18 ans à Versailles ;
Vous achetez un appartement dans un immeuble de qualité en construction dans un quartier résidentiel calme et arboré à Versailles.
Vous renoncez à l’usufruit pendant 18 ans (usufruitier Logirep un bailleur institutionnel qui gère 50 000 appartements à Paris et en île de France).
-
Vous achetez votre appartement 2 990 € le M2 utile hors parking soit 54 % du
prix en toute propriété.
Conséquence :
Si vous revendez votre appartement au terme de l’usufruit votre plus value qui sera considérable puisque l’usufruit aura rejoint la pleine propriété ne sera pas taxable.
Si vous avez d’autres revenus fonciers et que vous achetez à crédit, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers : (économie d’impôt : montant cumulé des intérêts du prêt x par la tranche marginale d’imposition + l’économie de CSG : 11 % des intérêts) et vous réduisez votre base taxable à l’ISF du montant du prêt.
-
Vous pouvez financer votre opération soit comptant, soit en prêt à
remboursement in fine soit en prêt amortissable.
-
Pendant toute la durée de l’usufruit vous n’avez pratiquement pas de charges
(taxe foncière à charge de l’usufruitier).
Si vous cherchez à calculer le taux de rendement interne de votre opération les résultats varieront en fonction de votre situation fiscale et du mode de financement mais ils seront toujours impressionnant (parfois plus de 15 %).
-
Achat de parts de SCPI Pierre 48
Pierre 48 investit dans des immeubles Hausmaniens parisiens encore soumis à la loi de 1948. elles les achète pour environ 50 % de la valeur libre.
En moyenne 6,5 ans après les
appartements ne sont plus soumis à la loi de 48. Il s’en suit une plus value
considérable : la valeur de la part Pierre
-
Achat de parts de SCPI Participation Foncière Opportunité
Il est probable que votre revenu progressera avec le temps. Si vous achetez à crédit en prêt amortissable comptez une mise de départ de 10 à 20 % du montant de votre investissement.
-
Achat en fiscalité loueur en meublé
(professionnel ou non professionnel) de chambres de Maison de Retraite
Médicalisée.
La fiscalité des LMP et LMNP est très favorable. Vous pouvez obtenir un loyer de l’ordre de 6,20 à 6,50 % de votre investissement.
Ì Y A T’IL D’AUTRES PLACEMENTS SUR LESQUELS IL
FAUT SE PENCHER AVANT
FCPI : Si vous investissez 24 000 € pour un couple marié) dans des FCPI avant la fin de l’année vous ferez 6 000 € d’économie d’impôt sur votre revenu 2004.
J’ai sélectionné Alto Innovation 3 car Alto s’est avéré être l’un des gestionnaires les plus performants pour les FCPI des années antérieures.
Demandez moi rapidement les bulletins de souscription.
FIP : Alto vient de lancer un fonds d’investissement de proximité…… La fiscalité du FIP est analogue à celle du FCPI et vient se cumuler avec celle du FCPI : je vous propose donc d’investir immédiatement 24 000 € en FIP.
Ì FAUT-IL INVESTIR
DANS UN PERP OU DOIT-ON INVESTIR EN ASSURANCE VIE ?
Les français se sont réconciliés avec la rente. 70 % des français préfèrent la rente au capital : 660 000 PERP ont déjà été souscrits.
Les amateurs de rente ont-ils raisons ?
- les cotisations dans un PERP sont déductibles de vos revenus imposables (avec un plafond).
Les versements dans un contrat d’assurance vie ne sont pas
déductibles. Mais le PERP présente beaucoup de contraintes :
- le choix des fonds et l’orientation de votre épargne sont beaucoup plus limités dans le PERP que dans l’Assurance Vie. Cela peut avoir des conséquences en terme de rentabilité.
Au terme dans un PERP vous ne pouvez sortir qu’en rente. La transformation d’un capital en rente n’est pas très favorable mais que deviendra votre rente 10 à 15 ans après sa mise en place ?
Ne comptez surtout pas sur une revalorisation
significative… les compagnies placent les provisions sur des placements
sécuritaires mal rémunérés. La rente de votre PERP sera imposable…
- dans le PERP votre épargne n’est pas disponible.
Par contre dans l’Assurance Vie votre épargne est disponible…
elle peut être nantie pour financer des opérations immobilières ou l’achat de
parts de SCPI avec des prêts à
remboursement in Fine. Avec des montages
de ce genre votre revenu net de retraite
(quand votre prêt sera remboursé) sera
probablement plus important que celui que vous auriez d’une rente de PERP et
votre capital ne sera pas aliéné.
Ì RACHAT DE CREDIT :
- la
gestion du PATRIMOINE c’est aussi parfois la gestion de la dette :
Patrimoine a passé un accord avec GE Money Bank pour refinancer vos prêts immobiliers plus vos autres prêts et diminuer ainsi vos mensualités.
Pour mieux nous connaître, consulter nos sites Internet
…………………………………………………………………………………………………
A
Renvoyer à PATRIMOINE, 140 Avenue Franklin Roosevelt 83000 TOULON
o Pouvez vous faire
parvenir
Nom Prénom Adresse E-mail …… Téléphone
......................... .......................... .......................... ……………..
......................................
......................... .......................... .......................... ……………..
......................................
......................... .......................... .......................... ……………..
......................................
............................. ....................... ................................. ................................
|
........................................%............................................................................................................................................................. A Renvoyer à PATRIMOINE, 140
avenue Franklin Roosevelt 83000 TOULON |
¨ Je vous prie de prendre
contact avec moi pour obtenir des informations complémentaires.
¨ Je vous prie de me faire
parvenir régulièrement
Nom:………………….Prénom:………………Profession:….................................…………
Adresse:………………………………………………………………………………………....
………………………………………………………………………………………...................
Tel
Personnel..................................................Tel
professionnel..............................................
Email............................................................................................................................................
PATRIMOINE 140 Ave Franklin Roosevelt – 83000 TOULON
– Tél : 04 94 03 04 40 – Fax : 04 94 42 09
60
RCS
|
La lettre de
PATRIMOINE 1er
SEMESTRE 2005 |
|
L’EDITORIAL * L’Etat, pour relancer
l’économie, vous invite à consommer et à vous endetter. Je ne me ferais pas
juge de l’intérêt collectif mais l’intérêt particulier (le vôtre) n’est pas
souvent en adéquation avec l’intérêt collectif. L’état vous dit DEPENSEZ, je vous dit EPARGNEZ - Rien n’est réglé pour votre retraite, - L’endettement privé croît de façon peu raisonnable. - L’endettement public croît de façon
irresponsable. -
* Oui il faut profiter des taux bas pour emprunter à long terme
pour des opérations immobilières rentables ou pour l’achat de parts de SCPI,
mais ce n’est pas raisonnable d’emprunter pour changer votre téléviseur. PATRIMOINE sélectionne les investissements immobiliers adaptés
à votre situation et monte votre financement. |
COMPETENCE OBJECTIVITE, SECURITE, CREDIBILITE M. Jean Marc DELCOURT Cabinet PATRIMOINE est installé à Toulon depuis 17 ans. C’est un conseil indépendant, qui peut choisir dans différents domaines, les
partenaires les plus crédibles et les plus performants. Il n’est lié à aucun
groupe. C’est un généraliste qui peut avoir une vue d’ensemble des différents
aspects à prendre en compte dans la gestion patrimoniale. Monsieur DELCOURT a été pendant de nombreuses années Directeur de
Banque. Il a une formation juridique, fiscale, comptable. Il est diplômé de
l’Institut d’Etudes Politiques de Grenoble. Il est membre de |
Ì PATRIMOINE PEUT –ETRE VOTRE INTERLOCUTEUR
- Etablir votre bilan patrimonial, établir un diagnostic des
placements existants et des mesures à prendre ;
- Concevoir des montages défiscalisant pour vos financements immobiliers ou professionnels
et vous fournir les études comparatives chiffrées des différentes solutions
envisageables.
- La négociation ou la renégociation de vos prêts immobiliers.
- Vos financements privés ou professionnels.
- Votre prévoyance (complémentaires maladies, indemnités journalières,
assurance décès, assurance de prêts..).
- Préparer votre succession et la
transmission de votre patrimoine.
- Protéger votre patrimoine privé des
risques de mauvaises affaires professionnelles.
- Votre retraite et celle du personnel de
votre entreprise.
- Vos placements (Assurance Vie,
Immobilier, Bourse, SCPI)..).
- La trésorerie de votre entreprise.
Ì L’ASSURANCE VIE
Les
investisseurs sont souvent à la recherche de la sécurité : Pour moi la sécurité passe par la
diversification.
|
Les contrats d’Assurance Vie en Euro : Ils ont une rentabilité qui décroît fortement d’année en année.
Les contrats les plus performants sortent une rentabilité avant CSG un peu
supérieure à 4 % mais on doit se poser la question de la pérennité de cette
rentabilité quand on sait que ces contrats sont souvent composés d’obligations
dont les rendements à la souscription sont de l’ordre de 4 %. Ces contrats ne sont-ils pas en train de distribuer leurs
réserves ?... |
Les statistiques générales
montrent qu’environ 80 % des fonds placés en Assurance Vie sont sur des fonds
en Euro et 20 % en unité de compte. Chez PATRIMOINE
la proposition est inversée. Nous ne négligeons pourtant pas la sécurité. |
|
Vous l’avez compris PATRIMOINE est
loin d’être un fervent défenseur des fonds Euro, mais même si vous choisissez encore ce type de fonds,
il est important d’être investi à travers un contrat multi support de qualité
pour ne payer |
Que
pensez-vous des SCPI dans le cadre de l’Assurance Vie ? On trouve maintenant dans bon nombre de contrats
d’Assurance Vie (Avip, Fédération Continentale..)
la possibilité d’investir une partie de son épargne en parts de SCPI (jusqu’à
50 %). Les SCPI de murs de bureaux ou murs de magasins dans un contrat
d’Assurance Vie ont un rendement annuel de l’ordre de 6 à 7 % plus la plus
value sur les parts (3 à 4 %). Les SCPI de type Pierre 48 enregistrent une plus
value de l’ordre de 12 % par an. Je conseille volontiers ce type de support pour la
partie sécuritaire de votre contrat d’Assurance Vie dans la mesure où votre
placement est stable. |
NOS PRECONISATIONS DE FONDS
EN ASSURANCE VIE
|
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
|
Tricolore Rendement (Rothschild AM) |
+ 24,22 % |
+ 6,97 % |
- 5,49 % |
+ 19,15 % |
+ 20,98 % |
|
Carmignac Investissement |
+ 15,81 % |
- 26,08 % |
+ 3,72 % |
+
22,45 % |
+ 2,39 % |
|
Carmignac Patrimoine |
+ 13,78 % |
- 3,58 % |
+ 5,09 % |
+ 13,68 % |
+ 3,30 % |
|
Ofi Ming |
- |
+ 12,67 % |
+ 0,6 % |
+ 46,12 % |
+ 2,59 % |
|
Carmignac Emergent |
- |
+ 3,74 % |
- 11,57 % |
+ 46,11 % |
+ 12,18 % |
|
Ulysse |
+ 22,93 % |
+ 2,20 % |
- 13,03 % |
+ 19,75 % |
+ 16,96 % |
|
Echiquier
Agenor |
- |
- |
- |
- |
+ 13,30 % |
|
Tocqueville
Dividence |
- |
- |
+ 1,65 % |
+ 21,66 % |
+23,69 % |
|
Richelieu
Special |
- |
+ 1,68 % |
- 3,06 % |
+ 19,41 % |
+ 21,48 % |
|
Centifolia |
- |
- |
- |
+ 19,82 % |
+ 19,40 % |
Ofi RZB Europe de l’Est
|
- |
- |
+ 14,13 % |