La lettre du deuxième semestre 2003 est consacrée à synthétiser le contenu de la réunion que nous avons organisée dans les locaux de L’Union Patronale du Var le 16 Octobre 2003 sur le thème : « La constitution de revenus différés pour les professions libérales, les indépendants et les chefs d’entreprises ».

PRÉSENTATION DU CABINET PATRIMOINE : MONSIEUR DELCOURT

  Mon cabinet a été créé en 1987.
Je suis diplômé d’un institut d’études politiques. J’ai une formation juridique. J’ai été directeur de l’Agence d’Issy-Les Moulineaux de l’Union de Banques à Paris, puis directeur de l’agence de Metz de la banque du Crédit Mutuel Lorrain (clientèle : promoteurs, lotisseurs, entreprises de bâtiment, PME). J’interviens maintenant dans des financements d’entreprises, des financements immobiliers, dans des dossiers de restructuration de passif privé ou professionnel, des financements ou refinancements de pharmacie, etc.

Le plus de PATRIMOINE : intégrer les aspects juridiques, successoraux, fiscaux et de charges sociales dans les propositions. Le cabinet travaille avec bon nombre de banques de la place.

Un Conseil en gestion de patrimoine indépendant est un généraliste : il lui faut une solide formation en matière juridique et fiscale, une bonne culture bancaire et financière. J’ai un statut d’agent immobilier, de courtier d’assurance… Je sélectionne les partenaires crédibles en matière d’assurance vie, de PEA, de Sicav, d’immobilier locatif, de SCPI, de produits de défiscalisation, de Plan d’épargne entreprises.

Je suis membre de la Chambre des Indépendants du Patrimoine et présente toutes les garanties financières et d’assurance nécessaires pour rassurer les plus exigeants.

Je suis resté un cabinet à taille humaine . Je travaille avec une assistante, Madame ETTE, qui est titulaire d’un DESS de gestion de patrimoine.

 PREMIER INTERVENANT : MADAME DANIÈLE GOMEZ DE LA FÉDÉRATION CONTINANTALE

L’assurance vie est un outil efficace pour la gestion de patrimoine. Les critère de choix des partenaires en matière d’assurance vie sont :

      -         un fonds en Euro de qualité
-         des contrats multisupports multigestionnaires pouvant proposer différents style de gestion avec un
      choix varié de supports
-         des contrats pouvant évoluer dans le temps
-         la qualité de la gestion

Vous devez garder à l'esprit que vos fonds placés en assurance vie sont disponibles:
* rachat partiel ou total avec fiscalité réduite avant 8 ans
* capital et intérêts disponibles au-delà de 8 ans avec une taxation de la plus-value de 7,5 % au-delà de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple
* avances possibles

 Vous devez également vous rappeler que vos fonds placés en assurance vie bénéficient d’une fiscalité successorale privilégiée .

 Comparaison entre une transmission en fiscalité de droit commun et une transmission par le biais de l’assurance vie

            Fiscalité de droit commun :

            Assurance vie : prime versée avant 70 ans :

Pour les versements après 70 ans, la fiscalité de l’assurance vie continue à être très intéressante pour les successions.
Dans certaines situations, la rédaction de la clause bénéficiaire des contrats d’assurance vie est un élément extrêmement important. Par exemple, grâce au système de démembrement de clause bénéficiaire, on peut transmettre la même somme à plusieurs générations successives sans droits de succession.

Illustration :

Madame X a deux filles : l’une est célibataire, l’autre a un enfant. On peut rédiger la clause bénéficiaire dans l’esprit suivant : « mes filles par parts égales pour l’usufruit, pour la nue propriété ma petite fille, étant précisé que les usufruitières n’auront pas à justifier de l’emploi des fonds ni à fournir de garantie ».
La même somme se transmettra sans droits à deux générations successives et on évitera les droits de succession entre la tante et la nièce.
Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant peut vous assister dans la rédaction et le suivi des clauses de vos contrats existants ou à venir.

Pour les indépendants, l’assurance vie se décline également avec les mêmes caractéristiques (multisupport, multigestionnaire) sous forme de contrats Loi Madelin dont la sortie ne peut se faire qu’en rente.

DEUXIÈME INTERVENANT: MONSIEUR DELCOURT

Si vous ne savez pas quoi faire de votre épargne disponible placez là immédiatement dans des contrats d’assurance vie. Voici pourquoi.

C’est un outil irremplaçable qui va servir dans de nombreux montages de financements immobiliers locatifs ou professionnels en prêt à remboursement in fine : pendant toute la durée du prêt, on ne paye que les intérêts et au terme, on rembourse le capital en ayant capitalisé les sommes sur des contrats d’assurance vie (ou PEA…). La capitalisation peut être immédiate ou progressive (on complète le versement initial par des versements programmés).
Si vous avez déjà des contrats existants, ils peuvent être utilisés.
Dans un prêt locatif ou professionnel, les intérêts sont déductibles. On va financer 100 % frais compris pour avoir une masse importante d’intérêts à déduire. Si vous êtes en revenus fonciers, vous diminuez votre assiette fiscale, donc votre impôt sur le revenu et votre CSG.
Si vous êtes pharmacien et que vous financez ou refinancez votre pharmacie, en plus de la diminution de votre revenu imposable, vous ferez une importante économie de charges sociales.
Au niveau de la capitalisation, les contrats d’assurance vie se capitalisent pour l’essentiel en net d’impôt au-delà de 8 ans.

L’orientation des placements n’est pas obligatoirement sécuritaire. Voici les performances de quelques fonds que je préconise volontiers actuellement.

 Comparaison entre un prêt classique et un prêt à remboursement in fine.

Données de départ :

            Montant de l’investissement : 150 000 €
            Apport disponible :                 50 000 €

Capitalisation de l’apport (50 000 €) à 5 % après CSG sur 15 ans :               103 950 €
Capitalisation de la différence de 2 430 € à 5 % après CSG sur 15 ans :           55 057 €
                                                                                                                      158 957 €

Quelque soit votre tranche marginale d’imposition, le prêt à remboursement in fine s’impose : il reste l’économie d’impôt et vous pouvez avoir des rendements supérieurs pour votre placement. Il ne faut pas céder à la pression de la banque qui cherchera à vous imposer son propre contrat de placement.

Comment doubler son patrimoine et ses revenus en 15 ans quand on possède un bien immobilier locatif sans crédit ?

Avec le disponible, je peux faire ce que je veux.

Exemple :

Synthèse 

Trésorerie pendant les prêts :

Trésorerie SCI :           -  6 112 €
Trésorerie SCPI :         + 6 600 €
Pas de baisse de trésorerie disponible immédiate; et une trésorerie globale qui va croître.

Patrimoine :
Avant réorganisation, mon bien immobilier : 300 000 €
Après réorganisation et remboursement des prêts, j’ai :
-         mon bien immobilier,
-         mes parts de SCPI
-         l’excédent disponible sur le contrat d’assurance vie après remboursement des prêts.
Au total plus du double.

 Revenus :
Revenus fonciers dans 15 ans : plus du double.

 Transmission :
-         Les prêts sont assurés pour 621 000 €
-         Les placements en assurance vie sont favorables à la transmission
-         Possibilité de donner des parts de SCI (valeur proche de zéro)
-         Possibilité de donner aux enfants pour qu’ils souscrivent les contrats d’assurance vie adossés au prêt de la SCI.

 Au lieu d’acheter les parts de SCPI, j’aurais pu faire autre chose.

Exemple :
Vous rêvez d’acheter un appartement à Paris mais vous avez peur des prix et de la faible rentabilité. Voici un moyen : je vous propose d’acheter un appartement en nue propriété avec démembrement temporaire de 20 ans. L’usufruitier est un institutionnel qui gère un parc très important. Vous achetez le bien 47 % de la valeur en pleine propriété et les emplacements sont de premier ordre.
Vous pouvez par exemple avoir un F2 de 43,6 m² à Châtillon : 92 800 € (608 728 F, soit environ 13 900 F le m²).
Il est possible d’escompter une plus-value considérable et des revenus importants dans 20 ans.
Pendant 20 ans, vous n’avez aucune charge et pas d’impôt.
Si vous avez déjà des revenus fonciers, les intérêts de votre emprunt seront déductibles (économie d’impôt et de CSG). Vous diminuez la base taxable de votre ISF (la nue propriété n’est pas taxée mais le prêt vient en déduction de l’assiette ISF).

 PATRIMOINE peut vous proposer des programmes en Loi de Robien, en Monuments historiques, en Loi Paul, etc.

Mon rôle est de sélectionner les programmes de qualité. Nous avons participé à la commercialisation d’un programme à Bandol en Loueur en meublé professionnel (LMP) d’une maison de retraite médicalisée du Groupe Noble Age. La commercialisation a été très rapide. Nous commercialisons maintenant un programme à la Seyne Mar Vivo avec le même groupe.

NOTRE TROISIEME INTERVENANT EST DONC MONSIEUR CHARLET de FIDEXI

L’investissement en LMP dans une résidence du groupe Noble Age (maison de retraite médicalisée) permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif et d’optimiser sa fiscalité.

Nous avons à commercialiser un programme à la Seyne Mar Vivo en bordure de mer. Le rendement locatif est de 7 % (aucun frais de gestion locative, l’entretien y compris les grosses réparations et les mises aux normes sont à la charge du locataire). Le locataire est de grande qualité et d’expérience. Il est spécialisé dans les résidences de bon standing (15 résidences en exploitation).

Le statut LMP permet une forte déduction fiscale l’année d’acquisition et une forte déduction d’impôt immédiate. Sur un investissement de 329 000 € HT, il peut y avoir une économie d’impôt la première année de l’ordre de 20 000 € si on est dans une tranche marginale maximum. Ensuite, grâce à l’amortissement du bien, le statut permet de recevoir des loyers non fiscalisés pendant au moins 20 ans.

Le statut LMP peut être intéressant pour les personnes qui ont besoin de valider des années d’activité professionnelle pour leur retraite lorsqu’elles souhaitent arrêter leur activité principale de façon anticipée.

Le statut LMP peut également être intéressant au niveau de l’ISF.

Il est classique de financer l’opération à 100 % en prêt à remboursement in fine ou en prêt amortissable.

Le promoteur est une filiale du groupe Noble Age qui n’a pas vocation à maximiser les bénéfices sur l’opération de promotion. Ceci permet d’offrir à l’investisseur des prix d’achat particulièrement attractifs et un loyer particulièrement élevé. C’est probablement la dernière opération commercialisable avec une telle rentabilité ; la commercialisation du programme va être très rapide.

NOTRE DERNIER INTERVENANT A ÉTÉ MONSIEUR PERRON QUI REPRÉSENTAIT LA FILIALE ÉPARGNE ENTREPRISE DU GROUPE GENERALI ET NOUS AS PARLE DU PLAN D'ÉPARGNE INTERENTREPRISES

Il faut retenir de son intervention que le PEI est maintenant un outil utilisable par le médecin, le pharmacien, non seulement pour ses salariés mais pour lui-même dans la mesure où il a au moins un salarié.

Un PEI peut être alimenté par des versements volontaires, par l’intéressement et par l’abondement de l’entreprise. Un comparatif entre le salaire et l’intéressement donne les résultats suivants :

 Le versement volontaire et l’intéressement peuvent être complétés par l’abondement. C’est le chef d’entreprise qui en fixe les règles (maximum : 3 fois le versement volontaire avec un plafonnement de 2 300 € par personne et par an). Les règles de l’abondement peuvent changer.

L’abondement est une charge pour l’entreprise. Il ne subit pas de cotisations sociales et n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur le revenu. Un indépendant ayant un salarié peut bénéficier de l’abondement.