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Comment optimiser l'acquisition de l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement ?

Cumuler fiscalité IS et IR :

La première constatation qu’il faut faire est que pour les revenus courants (loyer), la situation est plus confortable si on investit dans une structure à l’IS plutôt que si l’on investit en revenu foncier : le mécanisme de l’amortissement diminue fortement la base imposable dans le cas d’une structure IS. Cela a des conséquences sur la CSG.

Par contre si on est à l’IS au moment de la revente, la fiscalité sur les plus values est épouvantable (nous ne détaillerons pas ici le mécanisme).

Le rêve : cumuler les 2 fiscalités.

Cumuler fiscalité IS et IR :

La première constatation qu’il faut faire est que pour les revenus courants (loyer), la situation est plus confortable si on investit dans une structure à l’IS plutôt que si l’on investit en revenu foncier : le mécanisme de l’amortissement diminue fortement la base imposable dans le cas d’une structure IS. Cela a des conséquences sur la CSG.

Par contre si on est à l’IS au moment de la revente, la fiscalité sur les plus values est épouvantable (nous ne détaillerons pas ici le mécanisme).

Le rêve : cumuler les 2 fiscalités.

Fiscalité IS pour le revenu

Fiscalité IR pour les plus-values.

Comment ?

Ce n’est pas impossible mais il faut manier les choses avec prudence :

- Vous attribuez à la Société IS (généralement la société d’exploitation) des droits temporaires. Généralement le chef d’entreprise choisira de faire correspondre la fin de l’usufruit à son départ en retraite.

- Vous attribuez à une SCI IR (cela pourrait être une personne physique) la nue propriété : au terme du démembrement temporaire la personne ou la SCI récupère la pleine propriété… qu’elle peut donner à bail à la société d’exploitation.

Concrètement l’usufruit temporaire va perdre de sa valeur chaque année. On peut provisionner cette dépréciation dans la société IS. Les parts de la SCI IR vont se valoriser en sens opposé.

Dans cette solution la SARL va avoir la jouissance des locaux pendant toute la période du démembrement : c’est une sécurité. Elle va déduire les frais d’achat lui incombant.

Conséquences :

Au niveau de la SCI, nous avons une stratégie de capitalisation. Il peut également y avoir une stratégie de transmission (donation de la part ou souscription par les enfants à l’origine).

Il va se poser une série de problèmes :

- Comment évaluer l’usufruit détenu par la Société IS ?

C’est l’évaluation économique qui doit être retenue et non le barème fiscal. Il existe des formules mathématiques pour calculer l’évaluation économique dont je vous ferai grâce. Les paramètres à prendre en compte sont la durée de l’usufruit, le taux de rendement normal du bien (valeur locative nette de charges).

- Le financement de l’usufruit peut se financer par un crédit amortissable.

- Le financement de la nue propriété peut se financer par des apports en compte courant  ou à crédit.

Pour le nu propriétaire, les intérêts d’emprunts ne seront déductibles que si l’usufruitier est imposé au revenu foncier ou est un organisme social.

Ce n’est pas notre cas. Les intérêts pour le nu propriétaire ne seront donc pas déductibles.

Concrètement nous allons examiner plusieurs cas :

- Un propriétaire à titre privé (personnel ou SCI) d’un bien destiné à l’exploitation de sa société ne peut plus vendre l’usufruit temporaire à la société d’exploitation en franchise d’impôt sur le revenu (le produit de l’usufruit sera taxé comme un loyer).

- Une Société IS ayant un local peut vendre la nue propriété à une SCI ou à une personne physique. Le produit de la vente procurera une trésorerie. L’usufruit consommé ne peut être que temporaire.

Patrimoine peut placer la trésorerie dégagée dans la société IS (voir placement trésorerie société IS). Les intérêts de prêt de la SCI IR ne sont pas déductibles.

Les parts de la SCI peuvent être attribuées aux enfants. S’il y a démembrement de parts, il est souhaitable que la SCI n’ait pas dans son patrimoine que des biens en nue propriété pour des problèmes de sécurité fiscale.

- Cas ou le bien vendu appartient en nom propre au vendeur ou SCI IR, puis achat séparé de l’usufruit par une Société IS et de la nue propriété par un contribuable IR : il y a un risque sérieux que la vente d’usufruit soit considérée comme un loyer taxable.

Pour l’instant la formule semble dangereuse. La jurisprudence ne me semble pas exister.

- Cas ou le bien vendu appartient à une structure IS et l’achat se fait en démembrement.

Le risque fiscal ne semble pas exister : si le fisc considérait l’usufruit comme un loyer, il y aurait une dépréciation équivalente de l’actif immobilisé. On peut donc parfaitement envisager la vente démembrée et l’achat de l’usufruit par une Société IS et l’achat de la nue propriété par une SCI IR.

- Cas ou le bien appartient à une structure IS dans laquelle le chef d’entreprise à d’importants comptes courants.

La vente de la nue propriété au chef d’entreprise peut être financée par un remboursement de compte courant.

C’est une opération envisageable tant que la Société n’est pas en difficulté financière.

- Cas ou le chef d’entreprise envisage un jour ou l’autre de partir à la retraite. La vente d’une Société ayant des actifs immobiliers dans son bilan demande beaucoup plus de financement pour l’acquéreur. L’opération peut être un moyen de faciliter la vente. Cela se prévoit à l’avance.

- Cas ou une société IS bénéficie d’un usufruit temporaire sur un terrain sur lequel elle va construire un bâtiment à crédit : il faut être très prudent sur ce type de montage car on peut être très vite dans le cadre d’acte anormal de gestion : dans la pratique il est recommandé que la durée de l’usufruit restant à courir soit au moins égale ou supérieure à la durée du prêt et que la durée de l’usufruit restant à courir soit supérieur à la durée normale d’amortissement du bâtiment.  

En quoi Patrimoine peut vous être utile ?

La vocation de Patrimoine est de vous aider à organiser votre patrimoine tant privé que professionnel. Ce type d’opération fait partie d’une mission globale d’organisation. Il peut s’en suivre des besoins de placements et des besoins de financements.

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