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REDUCTION D'IMPOTS ET REDUCTION ISF

- Les centrales photovoltaïques sont devenus des investissements très prisés pour réduire vos impôts ou votre ISF. Encore faut-il choisir des exploitants expérimentés et des montages performants.
J'ai sélectionné 2 groupes de qualité dont les montages sont très ressemblants.
Voici les schémas :
- Les Sociétés Holding s'associent à des investisseurs dans le capital de Sociétés exploitant les centrales solaires sur des toitures de très grandes surfaces (bâtiments industriels, bâtiments administratifs public, bâtiments commerciaux). Les toitures sont généralement louées pour environ 25 ans.
- Le financement de chaque programme est assuré par un prêt bancaire de l'ordre de  80 % de l'investissement et les investisseurs plus la Holding apportent le reste en fonds propres.
- Les Sociétes Holding sont responsables de l'ensemble du process : conception, financement, réalisation, exploitation maintenance et assurent l'ensemble de la gestion administrative moyennant des redevances en fonction du CA.
- Les Sociétés d'exploitation ont un contrat de revente de l'éléctricité de 20 ans avec l'EDF.
- Les investissements (qui peuvent être très importants) sont amortis en dégressif très rapidement.
- La trésorerie dégagée devient vite importante bien que le résultat fiscal soit négatif du fait de l'amortissement dégressif. Ce n'est qu'au bout d'environ 10 ans que les bénéfices seront discutables.... mais l'investisseur souhaite-il attendre 10 ans ?
- Sur le plan de la fiscalité la participation des investisseurs peut bénéficier de la fiscalité suivante :
Impôt sur le revenu :
Economie d'impôt de 25% du montant de l'investissement avec un plafond de 
100 000 € pour un couple (50 000 € pour un célibataire) pour la défiscalisation de l'année. Au titre de l'impôt sur le revenu vous pouvez faire immédiatement un investissement important (certains programmes seront clos fin septembre 2010).
ISF :
Au lieu de choisir l'économie d'impôt sur le revenu un souscripteur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur la fortune de 75 % du montant de sa souscription avec un plafond de 50 000 € d'économie d"ISF (la souscription ISF peut se cumuler à la souscription d'impôt sur le revenu).
Si il est trop tard pour souscrire pour l'ISF payable en juin 2010 vous pouvez déjà prévoir dès maintenant votre souscription pour votre ISF 2011.
Nous rappelons d'autre part que la totalité des titres provenant d'une souscription ou d'une augmentation de capital de PME n'entre pas dans la base taxable ISF.
Liquidité et rentabilité :
Compte tenu des amortissements dégressifs qui seront pratiqués, les comptes prévisionnels montrent qu'l n'y a pas de bénéfices distribuables avant la dixième année (même si la trésorerie est florissante).
- Les études montrent que le taux de rendement interne avant fiscalité sur la durée de projet est de l'ordre de 7,5 % (cela peut varier sensiblement avec chaque projet).
Lorsque la participation à la Société engendre un avantage fiscal (impôt sur le revenu ou ISF) l'investisseur doit garder ses parts pendant 5 ans plus l'année de souscription.
- Lors de la souscription vous prendrez l'engagement de revendre vos parts à la Société Holding au terme de la période de détention obligatoire à un prix d'ores et déjà fixé à 150 % de la valeur de votre souscription.
Compte tenu des économies d'impôts ou d'ISF la rentabilité prévisionnelle de votre placement est importante (voisine de 11,6 % par an pour la défiscalisation impôt sur le revenu et 24 % pour la défiscalisation ISF)
Pour respecter la réglementation je vous invite à me demander par écrit la documentation précise sur ces investissements et à ne pas tarder.

La lettre du 2eme semestre 2009 de Patrimoine est disponible, la lettre du 1er semestre 2010 l'est également :  
Pour la visualiser  cliquez ici

Vos conTrats d'assurance-VIE ET VOS PLACEMENTS BOURSIERS 

Après une année 2008 et un début 2009 catastrophique, nous avons assisté à un rebond extrêmement important de toutes les valeurs boursières et des fonds communs de placements que vous avez dans vos contrats d'Assurance-vie.
La hausse peut elle se poursuivre ?
Actuellement le rapport cours bénéfice (PER) avoisine 15 (après être tombé à moins de 9). Je précise que le bénéfice prévisionnel pris en compte est le bénéfice prévisionnel de l'exercice.
Si un PER de 15 est un PER relativement habituel, il faut prendre conscience que les bénéfices 2009 des Sociétés côtés sont médiocres  même si ils se sont redressés au 2ème semestre.
Par contre je pense qu'il va y avoir très vraisemblablement une hausse importante de bénéfices en 2010 et 2011 par rapport à la situation actuelle. Si le cours de la bourse se maintient au niveau actuel, le PER redeviendra anormalement faible en 2010 - 2011. Je pense donc qu'il n'est pas impossible que la hausse de a bourse se poursuive (plus lentement).
- Les fonds euro vont avoir une rentabilité en forte baisse. Certains taux de rentabilité sont encore artificiellement boostés mais cela ne peut pas durer. Attendons nous à voir les taux des fonds euro évoluer dans la zone des 3,5 % (voir moins).
- L'immobilier en France ne s'est pas effondré. Le prix de l'immobilier d'entreprise a faiblement baissé (peut être 8 % à 10 %). Les loyers ont très biens résisté.
Les stocks d'immeubles vides ne sont pas très importants. Le volume des transactions a beaucoup diminué en 2008 et 2009 après le retrait des institutionnels et des étrangers mais il semble se redynamiser et les institutionnels et les étrangers reviennent. Actuellement les SCPI de rendement nouvelles peuvent espérer distribuer des loyers (nets) qui ne devraient pas être très loin de 6 % (en hausse par rapport aux anciennes SCPI 5,50 % à 5,70 %).
Le taux de vacance des immeubles est resté faible. Nous ne devrions pas avoir d'effondrement de la rentabilité des SCPI et les prix de l'immobilier d'entreprise ne devraient pas s'effondrer : c'est un secteur à regarder de près tant que les taux d' intérêts sont inférieurs au rendement net.
- La situation est tout à fait différente en Angleterre, en Allemagne, en Espagne. En France nous sommes sur un marché assez sain.
- En matière d'immobilier d'habitation ancien nous avons enregistré une baisse des prix de l'ordre de 17 % (variable selon les secteur). Par contre l'immobilier neuf n'a pratiquement pas baissé. Après un achat de 30 000  logements par le secteur HLM pour assainir le marché, le volume des stocks de neuf est très faible (il n'y aurait que 6 000 logements terminés à vendre sur le marché ???). Aujourd'hui si vous voulez acheter en VFA, on vous propose des livraisons 2011 voir 2012...et il y a peu de nouveaux programes mis sur le marché.
Les taux de prêts immobiliers sont devenus très bas. Je ne pense pas que la situation sur le niveau des taux puisse s'éterniser indéfiniment.
La loi Scellier provoque un effet d'aubaine qu'il serait absurde de laisser passer (si tant est que votre situation le permette).
Je vous invite à consulter la rubrique immobilier de ce site. Vous y verrez des opérations surprenantes. Je pense en particulier aux opérations bénéficiant de la double fiscalité Scellier PLS. Le cumul des avantages fiscaux représente un effort pour la collectivité de plus de 57 % du montant de l'investissement : c'est fou. 

QUE FAIRE RAPIDEMENT POUR DEFISCALISER VOS REVENUS 2010 ?

Voici quelques pistes :
- FCPI et FIP : économie d'impôt de 25 % de votre investissement (avec des plafonds)
- Girardin industrie : votre économie d'impôt sur votre revenu 2010 peut être supérieure à votre mise de fonds : de 25 à 30 % selon la période où vous investissez) voir fiche cliquez ici
- SCPI Scellier : l'économie d'impôt de 25 % du montant de l'investissement étalé sur 9 ans commence dès l'année de l'investissement. Je suis cependant réservé sur les SCPI Scellier.
- Investissement dans le capital de Sociétés, exemple : Energie Production d'Axone Invest. Votre investissement peut être réparti entre l'économie d'impôt sur le revenu (25 % de votre investissement) ou l'économie d'impôt ISF (75 % de votre investissement) avec des plafonds. A la sortie au bout de 5 ans Axone Energie bénéficie d'une promesse de vente et rachète vos parts 150 % du prix de départ.
Taux de rentabilité annuelle pour l'investisseur s'il opte pour la réduction d'impôt sur le revenu : 11, 61 % environ.
Taux de rentabilité annuelle pour l'investisseur s'il opte pour la réduction ISF : 24,72 % environ. (Me contacter pour demander une documentation complète).
- Les risques inhérents aux placements de toute nature :
La chambre des indépendants du patrimoine insiste pour que nous informions de façon la plus précise possible les clients et les investisseurs potentiels des risques qui peuvent être liés à chaque produit. Un inventaire exhaustif n'est pas possible. Vous trouverez cependant un document iconoclaste sur ce sujet : cliquez ici.