Un bon moyen de diminuer votre impôt sur le revenu : achat de parkings dans la région parisienne

Principe :
Vous (ou une SCI) achetez des parkings qui vont être rénovés dans la région parisienne.
Les travaux vont venir en déduction de vos revenus fonciers et peuvent créer un déficit de 10 700 € imputable sur l’ensemble du revenu.

Exemple pour un contribuable imposé dans la tranche de 40 % et ayant déjà des revenus fonciers achetant 2 parkings.
Achat immobilier          28 000 €
Frais d’achat                 4 350 €
Travaux HT                28 428 €
TVA sur travaux           5 572 €
                             ------------------
Total                         66 350 €.

La TVA est récupérable.
Les travaux s’imputent sur les revenus fonciers (économie IR 40 % + CSG 12,1 %).
Economie d’impôt : 28 428 x 52,1 = 14 811 €.
Prix de revient après déduction impôt et récupération TVA : 45 967 €.
Le loyer de départ est indexé annuellement sur l’indice de la construction : 3 010 € HT par an : vous louez à une société de gestion.
Provision charge et taxe 180 €.
Revenu annuel avant financement 2 830 €.
Vous pouvez financer l’opération par un prêt à remboursement in fine de 60 778 € (financement HT) sur 15 ans. Ordre de grandeur des intérêts + assurance : 3 400 €.
Déficit de départ : 520 €
Soit après économie impôt : 250 € (besoin de trésorerie annuelle).
Compte tenu de l’indexation des loyers, le déficit devrait être rapidement résorbé.
Capitalisation adossée au prêt à remboursement in fine environ 31 000 € (doublement en 15 ans sur la base d’un rendement net de 5 %).
On peut utiliser des contrats existants.
Valorisation au terme sur la base d’une revalorisation annuelle de 3 % :
60 778 x 1,558 = 94 692 €.
Plus value non taxable.
Résumé :
J’investis 31 000 € en Assurance-vie dont 14 811€ viennent de l’économie d’impôt de départ due aux travaux. Reste environ 16 189 €.
Je fais un effort d’épargne de 250 € dégressif par an (on sera très vite à 0).
Mon prêt est remboursé au terme par l’assurance-vie.
J’ai un bien qui vaut au terme 94 692 € environ.

Peut-on encore investir dans l'immobilier aujourd'hui ?

Il est certain que la commercialisation des programmes déjà lancés s'est beaucoup ralentie et que les promoteurs freinent le lancement des nouveaux programmes. Ceci dit le besoin de logement est encore très important et nous sommes encore dans bien des endroits en phase de pénurie de logements locatifs.
Ce que je constate, c'est qu'aujourd'hui l'inflation devrait repartir fortement les prochaines années. Même si il y a des décalages temporaires et si il peut y avoir des décrochages temporaires de valeur vénale de l'évolution du prix de l'immobilier, il y a une corrélation entre l'évolution du prix de l'immobilier et l'inflation.
Comme je pense que l'inflation est un phénomène appelé à durer, je pense qu'en valeur nominale pour un investissement bien choisi, la valeur de l'investissement immobilier progressera quasi automatiquement sur le moyen terme.
Aujourd'hui le prix de certains programmes ont baissé : Les promoteurs ont réduit leur marge. Il est peut être temps de saisir les opportunités qui se présentent surtout si on est en mesure d'utiliser les mécanismes fiscaux existants susceptibles de diminuer  fortement le coût réel des opérations.
Patrimoine a choisi de privilégier des produits de niche qui limitent considérablement le risque de se tromper :
- BORLOO/ PLS
- SCELLIER/PLS 
- Appartement en démembrement de propriété
- Quelques programmes Malraux sélectionnés
- Girardin à la Réunion
Patrimoine utilise aussi volontiers les SCPI de bureaux à cause de la rentabilité locative supérieure au taux de prêt et de l'absence de problèmes de gestion, et la SCPI Pierre 48 à cause des importantes perspectives de plus values que cette SCPI recèle.

En matière d'immobilier Patrimoine recherche pour vous des produits de niche : exemples 

Pourquoi devez-vous investir rapidement dans des programmes bénéficiant de la double fiscalité Borloo et PLS

Les programmes de cette nature sont extrêmement rares et le cumul des avantages fiscaux tend à rendre l'opération peu risquée. 
La fiscalité Borloo est bien connue :
- abattement de 30 % sur le montant des loyers,
- amortissement du bien 6 % par an pendant les 7 premières années puis 4 % pendant 2 ans puis 2,5 %.
L'amortissement a comme conséquence de créer un revenu fiscal négatif imputable d'abord sur vos revenus fonciers existants puis sur votre revenu global avec un plafond de 10 700 €.
La fiscalité PLS est beaucoup moins connue :
On achète avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 % (économie de 14,1 % sur le prix d'achat).
Exonération de la taxe foncière généralement pendant 25 ans.
Financement avec des prêts sur 10, 15, 20, 25 ou 30 ans avec des taux bonifiés (sensiblement les mêmes que ceux qui servent à financer les HLM.
Les prêts sont indexés sur le livret A (livret A + 1,30). Le livret A est passé à 2,5 % et devrait encore baisser. Le taux de prêt est donc très bas.
Avec ce type de programmes on arrive à des prix au M2 qui sont anormalement faibles et pourtant la qualité est là.
Pour illustrer le propos voici donc 3 exemples 
Je n'aime pas vendre des plans de financement mais dans notre cas il est nécessaire d'illustrer le propos.
EXEMPLE 1 :
Investisseur dans une tranche de 40 % ayant déjà du revenu foncier supérieur à ce qu'il veut défiscaliser.
exemple : appartement à Montpellier de 65,85 M2 + bacon et garage qui sera financé par un prêt locatif social

Tableau site investisseur 1 taux 3,80 %
Conclusion : 
Compte tenu de l'économie d'impôt, l'effort d'épargne est extrêmement faible compte tenu des conditions d'achat (TVA 5,5 %). La plus value au terme non taxable au bout de 15 ans sera probablement importante. Dans les programmes agréés PLS, le risque d'absence de locataire est presque inexistant.
EXEMPLE 2 :
- Investisseur n'ayant pas de revenus fonciers dans une tranche marginale d'imposition de 30 %.

Tableau investisseur 2  124 000 € tranche 30 % sur 15 ans

L'investissement en Borloo PLS est un bon outil pour commencer à se constituer un Patrimoine.
EXEMPLE 3 :
Investisseur n'ayant pas de revenus fonciers et désirant acheter 4 appartements en PLS. Le déficit foncier crée par l'investissement dépasse les 10 700 €. Pour combler ce déficit, on va acheter des parts de SCPI de rendement en démembrement de propriété temporaire pour ramener son déficit aux environs de 10 700 €. Les loyers des SCPI encaissés pendant les 5 premières années (ou 10 ans si démembrement 10 ans, allégeront considérablement l'effort de trésorerie. Les SCPI seront achetées sans crédit. Le taux de rendement interne de l'usufruit des SCPI est très important surtout si on gomme par le montage les conséquences de l'usufruit. Taux de rendement interne de l'usufruit des SCPI environ 9 % à 11 %.
On peut multiplier les opérations Borloo PLS.

Tableau investisseur 3 taux 3,80 % sur 20 ans 716 000 €

EXEMPLE 4 :
Financement à 100 % d'une maison 3 pièces à Toulouse de 58,40 m² + jardin en fiscalité Scellier-PLS sur 15 ans hors frais : 153 500 €

Tableau Scellier PLS 3,5 % 15 ans taux 3,50 % avec ass tranche 40 %+ csg 12 % Toulouse 153 500 €

EXEMPLE 5:
Financement à 100 % d'une maison 3 pièces à Toulouse de 58,40 m² + jardin en fiscalité Borloo PLS sur 15 ans hors frais : 153 500 €

Tableau Borloo PLS 15 ans taux 3,50 % avec ass tranche 40 %+ csg 12 Toulouse 153 500 €.

Observation :
L'achat d'usufruit de SCPI peut aussi servir à combler d'autres déficits fonciers. Nous consulter.

Opération en SCELLIER-PLS
Investissement répondant à la double fiscalité SCELLIER-PLS
- L'investissement en fiscalité Scellier est limité à 300 000 € : maximum 1 achat par an. Il entraîne une réduction de 25 % de l'achat étalée sur les 9 premières années plus 12 % pendant les 6 années suivantes (total 37 %).
Si l'investissement correspond aux anciens critères Borloo on bénéficie encore d'un abattement de 30 % sur les loyers (plafonds de loyers et de ressources des locataires).
La fiscalité Scellier peut se cumuler pour quelques programmes, très rares, à la fiscalité et au financement PLS :
TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
Exonération de taxe foncière pendant la durée du prêt maximum 25 ans.
Financement en prêt amortissable PLS indexé sur le livret A avec une marge de 1,30 : actuellement 2,5 + 1,3 = 3,80 %. Il est possible que le livret A baisse à nouveau dans 3 mois (le financement ressemble à celui des organismes de HLM).
Le taux du livret A variant avec l'inflation, l'indexation ne semble pas dangereuse.
Qui est concerné ?
1) Les investisseurs ayant déjà du déficit foncier même si ils sont dans des tranches marginales d'imposition élevée.
2) Les investisseurs dans une tranche marginale d'imposition peu importante ou moyenne (la réduction impôt compense leur impôt). Concrètement, il faut payer 5 000 € d'impôt maintenant ou  dans les années à venir pour envisager une opération.

La qualité et la localisation des programmes
Les programmes sont les mêmes que pour les opérations en Borloo-PLS. Montpellier est remarquablement bien situé.
Évaluation de la valeur vénale au terme du prêt (même chose en Scellier PLS et Borloo PLS)
Dans le smêmes résidences on a généralement des appartements vendus hors cadre PLS: 
179 000 x 1,196/1,055 = 202 923 €.
Valorisation au terme sur la base d'une progression moyenne de :

Durée	3 % par an	2 % par an
15 ans	Coef : 1,558      316 154 €	Coef 1,346     273 134 €
20 ans	Coef 1,806        366 478 €	Coef 1,486     301 543 €
25 ans	Coef 2,094        424 920 €	Coef 1,641     332 996 €

La plus value n'est pas taxable.

Tableau Scellier-Pls 15 ans 3,80 % 124 000 €
Tableau Scellier Pls 15 ans taux 3,80 % tranche 40 % 177 000 €

Comment investir ?
Patrimoine vous procure les programmes et vous monte votre financement. Si le concept retient votre attention, vous demandez à Patrimoine la documentation sur les programmes en cours de commercialisation. Commercialisation assez rapide. 

Fiscalité Loueur en Meublé Professionnel et loueur en Meublé non Professionnel :
Patrimoine commercialise volontiers des maisons  de retraite médicalisées particulièrement celle du groupe Nobleage. Le loyer distribué est de l'ordre de 5,30 %. Patrimoine se tient à votre disposition pour vous fournir les informations adaptées à votre situation

Achat d'appartement en nue propriété : exemple :
PATRIMOINE vous propose un programme en démembrement de propriété à Levallois: Vous achetez la nue propriété.
L'usufruit est acheté par un gestionnaire  pour 17 ans.
- Avantage : 
Prix : en nue propriété 4 400 € le M2
Vous achetez avec une TVA réduite à 5,50 %.
Vos intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers.
Vous faites des économies d'ISF (le bien n'est pas taxable mais le prêt vient en déduction de la base taxable)
La plus value n'est pas taxable dans 17 ans.
Ces types d'investissements sont rares et très demandés (prendre contact avec Patrimoine)

Liste des programmes en cours de commercialisation
Cap Capital à Châtillon (92)
L'arcade à Levallois (92)
Le Briand Plaza à Levallois (92)
Le clos des pins à Antibes (06)
Le clos Pascal à Villeurbanne (69)
Le jardin Labège à Toulouse (31)
La jardin Majorelle à Nancy (54)
Le parc de la maison verte à Saint germain en Laye (78)
Le parc océan au bassin d'Arcachon (33)
Louisiane à Mandelieu (06)
Quai Ouest à Lyon (69)
Royal Sea-Palm à Hyères (83)

Vous achetez la nue propriété et ne récupérez l'usufruit que plus tard.
Ce type d'investissement est particulièrement recommandé aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus), qui sont à l'I.S.F. (la nue propriété ne rentre pas dans le calcul I.S.F.). C'est un investissement qui peut générer de très fortes plus values non fiscalisées. (on achète la nue propriété environ 50 % de la pleine propriété : variable selon la durée de l'usufruit).
Les immeubles et les emplacements sont de grande qualité. Vous ne prenez pas le risque de surpayer un investissement en investissant au mauvais moment 
Les programmes de Hyères Mandelieu et Antibes peuvent à terme vous servir de pied à terre pour une résidence secondaire au moment de votre retraite
Illustration  :
Achat d'un appartement à Levallois 3 pièces de 60,99 M2 + balcon 2,95 + parking,  en démembrement temporaire de propriété de 17 ans.
Client : tranche marginale d'impôt 40 %, revenus fonciers existant.
ISF:  taux marginal 1 %. Financement : 100 % en prêt à remboursement in fine sur 15 ans, taux fixe.
- Achat : 282 520 € (56 % de la toute propriété).
Valeur de la toute propriété : 504 500 €.
- Nous avons acheté avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
Incidence du jeu de TVA : 67 426 €. Nous ne tiendrons pas compte de ce jeu de TVA dans nos calculs ultérieurs.
- Cumul des intérêts de prêt: environ 226 722 €.
Economie IRPP + CSG due aux intérêts (40 % + 11 %) : 115 628 €.
Economie ISF : 17 x 1 % x 282 520 = 48 028 €.
Coût global jusqu'à la revente 63 066 €.
Placement en Assurance-vie multi supports pour rembourser le prêt (on raisonne sur un rendement de 5 %)  : 141 000 €.
Bilan : Débours
Assurance-vie départ :           141 000 € (ou utilisation de contrats existants)
Apport étalé sur 15 ans:           63 066 € 
Frais d'actes :                            7 000 €
                                           ------------------
Total                                      211 066 €.
Valeur de l'immobilier au terme (hors jeu de TVA), base de revalorisation 3 % :
505 500 x 1,653 = 833 938 €.
Plus value non taxable:
Gain global   622 872 €.
Observation :
Même si vous êtes d'un certain âge, on peut faire l'opération. L'adossement en assurance-vie pour garantir le prêt pourra aller jusqu'à 100 %. 

Nous avons quelques lots en fin de programme livrés prochainement avec une réduction de prix de 15 % à 20 % du prix initial : la rentabilité au terme devient spectaculaire