QUELQUES LOTS D'EHPAD SUR LE MARCHE SECONDAIRE A FORTE RENTABILITE : LES OPALINES 6,12%
ORPEA 5,59%

Ehpad sur le marché secondaire 

Tableau de rentabilité des lots d'Ehpad sur le marché secondaire

PEUT-ON ENCORE INVESTIR DANS L'IMMOBILIER AUJOURD'HUI ?

 Il y a eu une ruée vers les investissements en Scellier alors que les promoteurs avaient très fortement réduit les lancements de programmes à cause de la crise. On assiste donc à un assèchement du marché. Ceci dit le besoin de logement est encore très important et nous sommes encore dans bien des endroits en phase de pénurie de logements locatifs.
Ce que je constate, c'est qu'aujourd'hui l'inflation devrait repartir fortement les prochaines années. Même si il y a des décalages temporaires et si il peut y avoir des décrochages temporaires de valeur vénale de l'évolution du prix de l'immobilier, il y a une corrélation entre l'évolution du prix de l'immobilier et l'inflation.
Comme je pense que l'inflation est un phénomène appelé à durer, je pense qu'en valeur nominale pour un investissement bien choisi, la valeur de l'investissement immobilier progressera quasi automatiquement sur le moyen terme.
Aujourd'hui le prix de certains programmes ont baissé : Les promoteurs ont réduit leur marge. Il est peut être temps de saisir les opportunités qui se présentent surtout si on est en mesure d'utiliser les mécanismes fiscaux existants susceptibles de diminuer  fortement le coût réel des opérations.
Patrimoine a choisi de privilégier des produits de niche qui limitent considérablement le risque de se tromper :
En matière d'immobilier Patrimoine recherche pour vous des produits de niche : exemples 
 
Fiscalité Loueur en Meublé Professionnel et loueur en Meublé non Professionnel :
Un nouveau programme de chambres médicalisées neuves en VFA  particulièrement attractif :
- Un gestionnaire de premier ordre : Noble age.
- Loyer : 5,10 % HT du montant HT de votre investissement : le loyer est remarquable pour ce type d'établissement compte tenu de la notoriété du gestionnaire. Pas de souci de gestion.
- Indexation des loyers de bonne qualité.
- Fiscalité LMNP avec mécanisme de l'amortissement.
Selon votre age vous financez votre opération :
- Au comptant si vous voulez des revenus immédiats pour l'essentiel non fiscalisés.
- Avec un crédit à remboursement in fine si vous avez déjà de l'argent placé en assurance vie et que vous voulez des revenus non fiscalisés après la fin du prêt.
- Avec un crédit amortissable.
Le choix du financement dépend de votre situation et de vos objectifs.
Vous pouvez choisir la fiscalité de votre choix pour les programmes en location meublés neufs.
Vous pouvez choisir le système Censi Bouvard : économie d'impôt de 11 % de votre investissement en 2012 ou choisir le vieux système de l'amortissement (qui s'applique aussi à l'immobilier ancien).
Vous amortissez les murs sur une durée que vous déterminerez avec votre comptable (souvent 25 ans).
L'amortissement passe en charge dans votre compte d'exploitation. Concretement si vous avez acheté votre bien sans crédit, votre revenu imposable sera très faible. Si vous avez acheté votre bien avec un crédit, vos revenus ne  seront pas imposables de nombreuses années après la fin du prêt. 
N'hésitez pas à me demander la documentation, la commercialisation risque d'être rapide.

Achat d'appartement en nue propriété : exemple :
PATRIMOINE vous propose un programme en démembrement de propriété:  
Vous achetez la nue propriété.
L'usufruit est acheté par un gestionnaire  pour 15 ans.

- Avantage : 
Prix de la nue propriété 60 % de la valeur en toute propriété.
Vos intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Vous faites donc une économie d'impôt fonction de votre tranche marginale d'imposition + CSG, cela peut aller jusqu'à 54,5 % des intérêts.
Vous faites des économies d'ISF (le bien n'est pas taxable mais le prêt vient en déduction de la base taxable)
Le système de calcul de la plus value au terme est plus favorable que le système de base.
Ces types d'investissements sont rares et très demandés (prendre contact avec Patrimoine).

Liste des programmes en cours de commercialisation (janvier 2012)
Cannes (06)
Antibes(06)
Nice (06)
Saint Laurent du Var (06)
Valleiry pays Genevois (74)
Voisins le bretonneux (78)
St Germain en Laye (78)
Levallois (92)
Strasbourg (67)

Vous achetez la nue propriété et ne récupérez l'usufruit que plus tard.
Ce type d'investissement est particulièrement recommandé aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus), qui sont à l'I.S.F.(la nue propriété ne rentre pas dans le calcul I.S.F. mais le prêt vient en déduction de la base taxable. C'est un investissement qui peut générer de très fortes plus values non fiscalisées. (on achète la nue propriété environ 60 % de la pleine propriété : variable selon la durée de l'usufruit).
Les immeubles et les emplacements sont de grande qualité. Vous ne prenez pas le risque de surpayer un investissement en investissant au mauvais moment 
De nombreux programmes, région parisienne, méditerranée peuvent vous servir de pied à terre pour plus tard. C'est particulièrement adapté aux personnes d'un certain âge qui comptent transmettre le bien par décès ou par donation au terme du démémbrement : la plus value ne sera pas taxable.
Illustration  :

Voici un exemple de ce que j'ai vendu il y a peu à Meylan (Grenoble) :
Achat d'un appartement 2 pièces de 60,31 M2 + balcon 14 M2 + jardin 150 M2 + parking,  en démembrement temporaire de propriété de 15 ans.
Client : tranche marginale d'impôt 41 %, revenus fonciers existant.
ISF:  taux marginal 0,25 %. Financement : 100 % en prêt à remboursement in fine sur 15 ans, taux fixe.
- Achat : 139 000  € (60 % de la toute propriété) + 4000 € de frais d'acte.
Valeur de la toute propriété : 231 666 €.
- Cumul des intérêts de prêt: environ 101 122 €.
Economie IRPP + CSG due aux intérêts (41 % + 13,5 %) : 55 119 €.
Economie ISF : 15 x 0,25 % x 143 000 = 5 363 €.
Coût global jusqu'à la revente 40 640€.
Placement en Assurance-vie multi supports pour rembourser le prêt  : 83 000 €.
Bilan de départ
                        ACTIF                                                 PASSIF
Assurance vie   83 000 €                             Apport :                    83 000 €
Achat             143 000 €                             Prêt :                        143 000 €
                      -------------                                                       -------------
                      226 000 €                                                            226 000 €
Bilan dans 15 ans
                        ACTIF                                                   PASSIF
Assurance vie  166 000 €                           Apport                       83 000 €
(base revalorisation 5 %)                                     Apport                       40 640 €
                                                                                        (complémentaire progressif)     
Bien                 360 936 €                          Prêt                          143 000 €
(base revalorisation 3 %)                                     Bénéfice                   260 296 €
                       -----------                                                        -----------
                       526 936 €                                                         526 936 €
Valeur de l'immobilier au terme, base de revalorisation 3 % :
139 000 /60 x 100 x 1.558 = 360 936  €.
Observation :
Même si vous êtes d'un certain âge, on peut faire l'opération. L'adossement en assurance-vie pour garantir le prêt pourra aller jusqu'à 100 %.

 L'achat en Réméré

Un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement mais a des difficultés financières temporaires.
- Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (60 % à 70 % de la valeur d’expertise).
- Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (environ 11 % annuel du prix de vente).                   
- Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.
Juridiquement la récupération du bien s’analyse comme une annulation de la vente (peu de frais). 
L’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.

- Le risque pour l’investisseur :
Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit  pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat mais si cette situation devait se produire, on achète le bien avec une décote de 30 % à 40 % par rapport à la valeur d’expertise. L’occupant n’a qu’une convention d’occupation précaire.
Au terme, si l’occupant ne peut racheter, on vend l’immeuble. Le risque essentiel est donc  un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé.

L’indemnité d’occupation permet d’escompter une très bonne rentabilité à votre placement. Un compte séquestre notarié garantit toutes les sommes qui pourraient être dues par le vendeur du Réméré pendant toute la durée du Réméré. Je vous invite à me demander des simulations.

- Le risque pour le vendeur en Réméré :
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise.

Financement :
- L’opération peut se faire au comptant ou à crédit (souvent crédit relais). Le financement à crédit est particulièrement judicieux pour dynamiser un placement en Assurance-vie en finançant l’opération avec un prêt à remboursement in fine (intérêts déductibles de l’indemnité d’occupation). Comme on a souvent quelques difficultés à obtenir le financement des banques qui ne sont pas habituées à ce type de produit, vous pouvez demander une avance sur vos contrats d'assurance vie (ou un crédit Lombard).

Qui peut investir :
L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS.

Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur.

Exemple de Réméré que j'ai commercialisé récemment :