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Un bon
moyen de diminuer votre impôt sur le revenu : achat de parkings dans la
région parisienne
Principe :
Vous (ou une SCI) achetez des parkings qui vont être rénovés dans la région
parisienne.
Les travaux vont venir en déduction de vos revenus fonciers et peuvent
créer un déficit de 10 700 € imputable sur l’ensemble du
revenu.
Exemple pour un
contribuable imposé dans la tranche de 40 % et ayant déjà des revenus
fonciers achetant 2 parkings.
Achat immobilier
28 000 €
Frais d’achat
4 350 €
Travaux HT
28 428 €
TVA sur travaux
5 572 €
------------------
Total
66 350 €.
La TVA est récupérable.
Les travaux s’imputent sur les revenus fonciers (économie IR 40 % + CSG
12,1 %).
Economie d’impôt : 28 428 x 52,1 = 14 811 €.
Prix de revient après déduction impôt et récupération TVA :
45 967 €.
Le loyer de départ est indexé annuellement sur l’indice de la
construction : 3 010 € HT par an : vous louez à une société
de gestion.
Provision charge et taxe 180 €.
Revenu annuel avant financement 2 830 €.
Vous pouvez financer l’opération par un prêt à remboursement in fine
de 60 778 € (financement HT) sur 15 ans. Ordre de grandeur des intérêts
+ assurance : 3 400 €.
Déficit de départ : 520 €
Soit après économie impôt : 250 € (besoin de trésorerie
annuelle).
Compte tenu de l’indexation des loyers, le déficit devrait être
rapidement résorbé.
Capitalisation adossée au prêt à remboursement in fine environ 31 000
€ (doublement en 15 ans sur la base d’un rendement net de 5 %).
On peut utiliser des contrats existants.
Valorisation au terme sur la base d’une revalorisation annuelle de 3 % :
60 778 x 1,558 = 94 692 €.
Plus value non taxable.
Résumé :
J’investis 31 000 € en Assurance-vie dont 14 811€ viennent
de l’économie d’impôt de départ due aux travaux. Reste environ 16 189
€.
Je fais un effort d’épargne de 250 € dégressif par an (on sera très
vite à 0).
Mon prêt est remboursé au terme par l’assurance-vie.
J’ai un bien qui vaut au terme 94 692 € environ.
Peut-on encore investir dans
l'immobilier aujourd'hui ? Il est certain que la
commercialisation des programmes déjà lancés s'est beaucoup ralentie et
que les promoteurs freinent le lancement des nouveaux programmes. Ceci dit
le besoin de logement est encore très important et nous sommes encore
dans bien des endroits en phase de pénurie de logements locatifs.
Ce que je constate, c'est qu'aujourd'hui l'inflation devrait repartir
fortement les prochaines années. Même
si il y a des décalages temporaires et si il peut y avoir des
décrochages temporaires de valeur vénale de l'évolution du prix de
l'immobilier, il y a une corrélation entre l'évolution du prix de
l'immobilier et l'inflation.
Comme je pense que l'inflation est un phénomène appelé à durer, je
pense qu'en valeur nominale pour un investissement bien choisi, la valeur
de l'investissement immobilier progressera quasi automatiquement sur le
moyen terme.
Aujourd'hui le prix de certains programmes ont baissé : Les promoteurs
ont réduit leur marge. Il est peut être temps de saisir les
opportunités qui se présentent surtout si on est en mesure d'utiliser
les mécanismes fiscaux existants susceptibles de diminuer fortement
le coût réel des opérations.
Patrimoine a choisi de privilégier des produits de niche qui limitent
considérablement le risque de se tromper :
- BORLOO/ PLS
- SCELLIER/PLS
- Appartement en démembrement de propriété
- Quelques programmes Malraux sélectionnés
- Girardin à la Réunion
Patrimoine utilise aussi volontiers les SCPI de bureaux à cause de la
rentabilité locative supérieure au taux de prêt et de l'absence de
problèmes de gestion, et la SCPI Pierre 48 à cause des importantes perspectives
de plus values que cette SCPI recèle.
En matière d'immobilier Patrimoine recherche pour vous
des produits de niche : exemples
Pourquoi devez-vous investir
rapidement dans des programmes bénéficiant de la double fiscalité
Borloo et PLS Les programmes de cette nature sont extrêmement rares et le
cumul des avantages fiscaux tend à rendre l'opération peu risquée.
La fiscalité Borloo est bien connue :
- abattement de 30 % sur le montant des loyers,
- amortissement du bien 6 % par an pendant les 7
premières années puis 4 % pendant 2 ans puis 2,5 %.
L'amortissement a comme conséquence de créer un revenu fiscal négatif
imputable d'abord sur vos revenus fonciers existants puis sur votre revenu
global avec un plafond de 10 700 €.
La fiscalité PLS est beaucoup moins connue :
On achète avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
(économie de 14,1 % sur le prix d'achat).
Exonération de la taxe foncière généralement pendant
25 ans.
Financement avec des prêts sur 10, 15, 20, 25 ou 30 ans avec des taux
bonifiés (sensiblement les mêmes que ceux qui servent à financer les HLM.
Les prêts sont indexés sur le livret A (livret A + 1,30). Le livret A
est passé à 2,5 % et devrait encore baisser. Le taux de prêt est donc
très bas.
Avec ce type de programmes on arrive à des prix au M2 qui sont anormalement
faibles et pourtant la qualité est là.
Pour illustrer le propos voici donc 3 exemples
Je n'aime pas vendre des plans de financement mais dans notre cas il est
nécessaire d'illustrer le propos.
EXEMPLE 1 :
Investisseur dans une tranche de 40 % ayant déjà du revenu foncier
supérieur à ce qu'il veut défiscaliser.
exemple : appartement à Montpellier de 65,85 M2 + bacon et garage qui sera
financé par un prêt locatif social Tableau
site investisseur 1 taux 3,80 %
Conclusion :
Compte tenu de l'économie d'impôt, l'effort d'épargne est extrêmement
faible compte tenu des conditions d'achat (TVA 5,5 %). La plus value au terme
non taxable au bout de 15 ans sera probablement importante. Dans les
programmes agréés PLS, le risque d'absence de locataire est presque
inexistant.
EXEMPLE 2 :
- Investisseur n'ayant pas de revenus fonciers dans une tranche marginale
d'imposition de 30 %.
Tableau
investisseur 2 124 000 € tranche 30 % sur 15 ans
L'investissement en Borloo PLS est un bon outil pour commencer à se
constituer un Patrimoine.
EXEMPLE 3 :
Investisseur n'ayant pas de revenus fonciers et désirant acheter 4 appartements en PLS. Le déficit foncier crée par l'investissement dépasse
les 10 700 €. Pour combler ce déficit, on va acheter des parts de SCPI de
rendement en démembrement de propriété temporaire pour ramener son déficit
aux environs de 10 700 €. Les loyers des SCPI encaissés pendant les 5
premières années (ou 10 ans si démembrement 10 ans, allégeront
considérablement l'effort de trésorerie. Les SCPI seront achetées sans
crédit. Le taux de rendement interne de l'usufruit des SCPI est très
important surtout si on gomme par le montage les conséquences de
l'usufruit. Taux de rendement interne de l'usufruit des SCPI environ 9 %
à 11 %.
On peut multiplier les opérations Borloo PLS.
Tableau
investisseur 3 taux 3,80 % sur 20 ans 716 000 €
EXEMPLE 4 :
Financement à 100 % d'une maison 3 pièces à Toulouse de 58,40 m² +
jardin en fiscalité Scellier-PLS sur 15 ans hors frais : 153 500 €
Tableau Scellier PLS 3,5
% 15 ans taux 3,50 % avec ass tranche 40 %+ csg 12 % Toulouse 153 500
€ EXEMPLE 5:
Financement à 100 % d'une maison 3 pièces à Toulouse de
58,40 m² + jardin en fiscalité Borloo PLS sur 15 ans hors frais : 153
500 € Tableau Borloo
PLS 15 ans taux 3,50 % avec ass tranche 40 %+ csg 12 Toulouse 153 500
€.
Observation
:
L'achat d'usufruit de SCPI peut aussi servir à combler d'autres déficits
fonciers. Nous consulter. Opération en SCELLIER-PLS
Investissement répondant à la double fiscalité SCELLIER-PLS
- L'investissement en fiscalité Scellier est limité à 300 000 € :
maximum 1 achat par an. Il entraîne une réduction de 25 % de l'achat
étalée sur les 9 premières années plus 12 % pendant les 6 années
suivantes (total 37 %).
Si l'investissement correspond aux anciens critères Borloo on bénéficie
encore d'un abattement de 30 % sur les loyers (plafonds de loyers et de
ressources des locataires).
La fiscalité Scellier peut se cumuler pour quelques programmes, très
rares, à la fiscalité et au financement PLS :
TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
Exonération de taxe foncière pendant la durée du prêt maximum 25 ans.
Financement en prêt amortissable PLS indexé sur le livret A avec une
marge de 1,30 : actuellement 2,5 + 1,3 = 3,80 %. Il est possible que le
livret A baisse à nouveau dans 3 mois (le financement ressemble à celui
des organismes de HLM).
Le taux du livret A variant avec l'inflation, l'indexation ne semble pas
dangereuse.
Qui est concerné ?
1) Les investisseurs ayant déjà du déficit foncier même si ils sont
dans des tranches marginales d'imposition élevée.
2) Les investisseurs dans une tranche marginale d'imposition peu
importante ou moyenne (la réduction impôt compense leur impôt). Concrètement,
il faut payer 5 000 € d'impôt maintenant ou dans les années à
venir pour envisager une opération. La
qualité et la localisation des programmes
Les programmes sont les mêmes que pour les opérations en Borloo-PLS.
Montpellier est remarquablement bien situé.
Évaluation de la valeur vénale au terme du prêt (même chose en
Scellier PLS et Borloo PLS)
Dans le smêmes résidences on a généralement des appartements vendus
hors cadre PLS:
179 000 x 1,196/1,055 = 202 923 €.
Valorisation au terme sur la base d'une progression moyenne de :
| Durée |
3 % par an |
2 % par an |
| 15 ans |
Coef : 1,558 316 154 € |
Coef 1,346 273 134 € |
| 20 ans |
Coef 1,806
366 478 € |
Coef 1,486 301 543 € |
| 25 ans |
Coef 2,094
424 920 € |
Coef 1,641 332 996 € |
La plus value n'est pas taxable. Tableau
Scellier-Pls 15 ans 3,80 % 124 000 €
Tableau
Scellier Pls 15 ans taux 3,80 % tranche 40 % 177 000 €
Comment
investir ?
Patrimoine vous procure les programmes et vous monte votre financement. Si le
concept retient votre attention, vous demandez à Patrimoine la documentation
sur les programmes en cours de commercialisation. Commercialisation assez
rapide.
Fiscalité Loueur en Meublé
Professionnel et loueur en Meublé non Professionnel :
Patrimoine commercialise volontiers des maisons de
retraite médicalisées particulièrement celle du groupe Nobleage. Le
loyer distribué est de l'ordre de 5,30 %. Patrimoine se tient à votre
disposition pour vous fournir les informations adaptées à votre
situation
Achat d'appartement en nue
propriété : exemple :
PATRIMOINE vous propose un programme en
démembrement de propriété à Levallois: Vous
achetez la nue propriété.
L'usufruit est acheté par un gestionnaire pour 17 ans.
- Avantage :
Prix : en nue propriété 4 400 € le M2
Vous achetez avec une TVA réduite à 5,50 %.
Vos intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus
fonciers.
Vous faites des économies d'ISF (le bien n'est pas taxable mais le prêt
vient en déduction de la base taxable)
La plus value n'est pas taxable dans 17 ans.
Ces types d'investissements sont rares et très demandés (prendre contact
avec Patrimoine) Liste
des programmes en cours de commercialisation
Cap Capital à Châtillon (92)
L'arcade à Levallois (92)
Le Briand Plaza à Levallois (92)
Le clos des pins à Antibes (06)
Le clos Pascal à Villeurbanne (69)
Le jardin Labège à Toulouse (31)
La jardin Majorelle à Nancy (54)
Le parc de la maison verte à Saint germain en Laye (78)
Le parc océan au bassin d'Arcachon (33)
Louisiane à Mandelieu (06)
Quai Ouest à Lyon (69)
Royal Sea-Palm à Hyères (83)
Vous achetez la nue
propriété et ne récupérez l'usufruit que plus tard.
Ce type d'investissement est particulièrement recommandé aux personnes
qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont
déductibles des autres revenus), qui sont à l'I.S.F. (la nue propriété
ne rentre pas dans le calcul I.S.F.). C'est un investissement qui peut
générer de très fortes plus values non fiscalisées. (on achète la nue
propriété environ 50 % de la pleine propriété : variable selon la durée
de l'usufruit).
Les immeubles et les emplacements sont de grande qualité. Vous ne prenez
pas le risque de surpayer un investissement en investissant au mauvais
moment
Les programmes de Hyères Mandelieu et Antibes
peuvent à terme vous servir de pied à terre pour une résidence
secondaire au moment de votre retraite
Illustration :
Achat d'un appartement à Levallois 3 pièces de 60,99 M2 + balcon 2,95
+ parking, en démembrement temporaire de propriété de 17 ans.
Client : tranche marginale d'impôt 40 %, revenus fonciers existant.
ISF: taux marginal 1 %. Financement : 100 % en prêt à remboursement
in fine sur 15 ans, taux fixe.
- Achat : 282 520 € (56 % de la toute propriété).
Valeur de la toute propriété : 504 500 €.
- Nous avons acheté avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
Incidence du jeu de TVA : 67 426 €. Nous ne tiendrons pas compte de ce
jeu de TVA dans nos calculs ultérieurs.
- Cumul des intérêts de prêt: environ 226 722 €.
Economie IRPP + CSG due aux intérêts (40 % + 11 %) : 115 628 €.
Economie ISF : 17 x 1 % x 282 520 = 48 028 €.
Coût global jusqu'à la revente 63 066 €.
Placement en Assurance-vie multi supports pour rembourser le prêt (on
raisonne sur un rendement de 5 %) : 141 000 €.
Bilan : Débours
Assurance-vie départ
: 141 000 €
(ou utilisation de contrats existants)
Apport étalé sur 15
ans: 63 066
€
Frais d'actes
:
7 000 €
------------------
Total
211 066 €.
Valeur de l'immobilier au terme (hors jeu de TVA), base de revalorisation
3 % :
505 500 x 1,653 = 833 938 €.
Plus value non taxable:
Gain global 622 872 €.
Observation :
Même si vous êtes d'un certain âge, on peut faire l'opération.
L'adossement en assurance-vie pour garantir le prêt pourra aller jusqu'à
100 %.
Nous avons quelques lots
en fin de programme livrés prochainement avec une réduction de prix de
15 % à 20 % du prix initial : la rentabilité au terme devient
spectaculaire
RÉORGANISATION DE
PATRIMOINE IMMOBILIER
Vos investissements immobiliers
locatifs ne supportent plus d'emprunts et vous vous situez dans une tranche
marginale d'imposition importante. Vous êtes nombreux à vouloir vendre ce
patrimoine car la rentabilité est dévorée par la fiscalité : tranche
marginale d'imposition à 40 % + CSG à 11 %: fiscalité près de 51 %
Je me propose de réorganiser avec vous
votre patrimoine : par rapport à une situation statique, vous pouvez doubler
ou tripler votre capital en une quinzaine d'années sans perte de pouvoir
d'achat et vous pouvez en plus préparer la transmission de votre patrimoine
à moindre coût.
EXEMPLE
Vente d'un bien à une SCI (société civile immobilière) d'un bien
détenu depuis plus de 15 ans et n'ayant plus d'emprunt, par un contribuable
ayant des revenus fonciers et fiscalisés dans la tranche 40 %.
Après 15 ans de détention la plus value n'est pas taxable
Vente 300
000 €
Frais 21
000 €
Total
321 000 €
Financement par un prêt à
remboursement in fine de 321 000 € sur 15 ans
Taux fixe : environ 5,65 % assurance comprise.
Échéances : 18 136 € par an. (les taux sont en train de
baisser. Les chiffres sont donc indicatifs. Il sera nécessaire
d'actualiser les calculs lorsque vous me contacterez).
Économie d'impôt annuelle + CSG = 9 431
€ (soit sur 15 ans 141 465 €)
Perte de trésorerie annuelle = 8 705 €.
Ce qui ramène le taux effectif du prêt à 2,7 % assurance comprise (en
fonction de votre âge et de votre patrimoine, on peut discuter de l'utilité
de l'Assurance décès).
Placement en vue du remboursement du
crédit de 321 000 € sur 15 ans
Je place 160 500 € en assurance vie multi supports multi gestionnaires.
Au bout de 15 ans,
160 500 € à 5 % net = 333 679 €
160 500 € à 6 % net = 384 718 €
160 500 € à 8 % net = 509 106 €.
Je n'hésite pas à investir sur des fonds actions en diversifiant mon
placement.
Il me reste à placer 300 000 - 160 500 € =
139 500 € € avec lesquels je dois couvrir ma diminution de trésorerie
annuelle de 9 201 € .
Proposition de placement complémentaire :
Achat de 279 000 € de parts de SCPI de rendement (bureaux) financé par un prêt à remboursement
in fine à 5,25 % hors assurance. Je peux limiter ma couverture d'assurance décès à
la moitié pour limiter le coût : soit au total 5,60 % environ (et dans
certains cas supprimer l'assurance).
J'adosse mon prêt sur 139 500 € d'assurance vie (multi supports).
Rendement des SCPI PFO : 6,24 % en 2007 % + plus value sur les parts 8,55 %.
Nous allons donc raisonner sur un rendement de 5,60 %.
Il est probable que les taux de prêt vont prochainement rebaisser. Nous avons
donc un équilibre de trésorerie.
Capitalisation de l'assurance vie sur 15
ans :
139 500 € à 5 % net : 290 002 €
139 500 € à 6 % net : 334 381 €
139 500 € à 8 % net : 442 494 €
Les loyers de mes parts de SCPI ont de
bonnes chances d'augmenter régulièrement.
Comment
faire ?
Prenez contact avec moi pour que nous discutions et que je puisse vous
proposer un montage adapté à votre situation.
VOUS
ETES PROPRIÉTAIRE DIRECTEMENT OU A TRAVERS UNE SCI D'UN BIEN IMMOBILIER QUE
VOUS LOUEZ A L'ENTREPRISE (OU AU CABINET SI VOUS ETES EN PROFESSION LIBERALE)
QUE VOUS CONTROLEZ ET SUR LEQUEL VOUS N'AVEZ PAS DE PRET
Dans bien des cas, les revenus fonciers
que vous tirez de la location seront taxés en fonction de votre tranche
marginale d'imposition, plus CSG.
Le rendement effectif peut donc être très faible.
PROPOSITION :
Vous vendez l'usufruit temporaire du bien à l'entreprise (5 , 10
ou 15 ans en fonction de votre prévision de retraite). L'usufruit sera
calculé en fonction de sa valeur économique:
- Le financement peut être assuré:
par la trésorerie de l'entreprise,
par un prêt bancaire (les garanties peuvent être fournies par l'entreprise
ou par vous même: vous pouvez éventuellement mettre en garantie le produit
de la vente).
- Intérêt pour l'entreprise :
La valeur de l'usufruit se déprécie en fonction de la durée de l'usufruit.
Lorsque l'on fait un bilan de trésorerie, on constate qu'il y a une
amélioration de la trésorerie et de la fiscalité de l'entreprise
- Intérêt pour vous:
Votre revenu foncier, fortement fiscalisé, diminue et vous récupérez les
loyers plus tard au moment de la retraite.
Vous disposez immédiatement d'une somme importante qui peut vous permettre de
réaliser d'autres opérations et de diversifier votre patrimoine.
Patrimoine peut assurer l'étude et le montage de l'opération.
BIEN
IMMOBILIER PROFESSIONNEL EXISTANT DANS LE CADRE DE VOTRE SOCIETE (OU AFFAIRE
PERSONNELLE)
Vous avez un bien immobilier dans le
bilan de votre affaire et vous souhaitez le faire sortir pour le faire rentrer
dans votre patrimoine privé.
L'affaire professionnelle peut vendre la nue propriété en gardant l'usufruit
temporaire.
La valeur de transmission sera très fortement diminuée. la société fera
d'importantes économies fiscales par rapport à une vente complète. Elle
encaissera une trésorerie.
Sur le plan fiscal, elle diminuera sa base fiscale en amortissant
l'usufruit.
Vous pouvez coupler ce montage avec l'achat par votre Société IS
d'appartement en Girardin à la Réunion (voir rubrique entreprise)
VOYEZ
EGALEMENT LA RUBRIQUE SCPI
Il y a des
montages avec des SCPI qui peuvent contribuer à diminuer votre fiscalité et
vous procure des revenus pour votre retraite.
Vos
investissements dans des logements neufs dans les Dom Tom par une Société IS
(voir rubrique Entreprise)
AUTRE DEFISCALISATION
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