Investissements immobiliers


		Ne perdez pas de vue qu'en matière d'investissements immobiliers il n'y a pas que l'investissement neuf en fiscalité de Robien. PATRIMOINE vous propose une sélection de placements répondant à tous les types de fiscalité. Le Cabinet attache une grande importance à la qualité du promoteur et à la qualité de la gestion. Fiscalité de Robien - En matière d'investissement en fiscalité Robien, Patrimoine attache une très grande importance à l'emplacement, c'est ce qui fera la plus value à terme. Exemple : - Patrimoine peut encore proposer des appartements à la Seyne sur Mer près du nouveau port de plaisance en construction. - Patrimoine propose des petites maisons sur l'Île de Groix : La sélection des programmes change en permanence : n'hésitez pas à nous consulter mais sachez que l'état d'esprit de Patrimoine n'est pas de vous vendre un plan de financement....on vous vend un bien immobilier. Pour les personnes qui veulent bénéficier immédiatement des avantages de la fiscalité de Robien sans attendre la livraison des immeubles et sans avoir à se soucier des problèmes de location, la souscription de parts de SCPI Robien peut être envisagée. Nous privilégions les SCPI de l'UFG (nous consulter). Fiscalité Loueur en Meublé Non Professionnel : Pour les personnes qui veulent faire un investissement sans crédit la fiscalité du micro Bic est particulièrement favorable (abattement de 72 % sur le chiffre d'affaire) mais si vous avez recours au crédit la fiscalité Loueur en meublé non professionnel présente un intérêt : - Grâce à la déduction des intérêts et à l'amortissement vous ne serez pas fiscalisé de nombreuses années après la fin de votre crédit. Nous sélectionnons pour vous les programmes en cours de commercialisation. Consultez-nous Fiscalité Loueur en Meublé Professionnel : La fiscalité LMP est particulièrement adaptée à des personnes actuellement fortement fiscalisées qui veulent se constituer des revenus différés non ou peu fiscalisés pour leur retraite. Je privilégie volontiers la Maison de Retraite Médicalisée mais j'ai un peu de mal à fournir mes clients : la demande de bons programmes est largement supérieure à l'offre. J'attache une grande importance à la qualité du gestionnaire (je privilégie volontiers Noble Age ou Orpea). Le rendement actuel est de l'ordre de 6 %. Si vous sélectionnez ce secteur d'investissement, je vous invite à vous faire connaître pour que je puisse vous informer immédiatement des possibilités qui apparaissent. Si vous souhaitez diversifier, je peux vous proposer un variété de Résidences de Service ou de Résidences de Tourisme. Achat d'appartement en nue propriété : PATRIMOINE vous propose un programme en démembrement de propriété au Perreux : Vous achetez la nue propriété. L'usufruit est acheté par un gestionnaire : LOGIREP pour 17 ans. - Avantage : Prix : en nue propriété 2 550 € le M2 Vous achetez avec une TVA réduite à 5,50 %. Vos intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Vous faites des économies d'ISF La plus value n'est pas taxable dans 17 ans. Ces types d'investissements sont très rares et très demandés. Prendre rapidement contact avec PATRIMOINE Vous achetez la nue propriété et ne récupérez l'usufruit que plus tard. Ce type d'investissement est particulièrement recommandé aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus), qui sont à l'I.S.F. (la nue propriété ne rentre pas dans le calcul I.S.F.). C'est un investissement qui peut générer de très fortes plus values non fiscalisées. (on achète la nue propriété environ 50 % de la pleine propriété variable selon la durée de l'usufruit). Les immeubles et les emplacements sont de grande qualité. Vous ne prenez pas le risque de surpayer un investissement en investissant au mauvais moment : RÉORGANISATION DE PATRIMOINE IMMOBILIER Vos investissements immobiliers locatifs ne supportent plus d'emprunts et vous vous situez dans une tranche marginale d'imposition importante. Vous êtes nombreux à vouloir vendre ce patrimoine car la rentabilité est dévorée par la fiscalité : tranche marginale d'imposition à 40 % + CSG à 11 %: fiscalité près de 51 % Je me propose de réorganiser avec vous votre patrimoine : par rapport à une situation statique, vous pouvez doubler ou tripler votre capital en une quinzaine d'années sans perte de pouvoir d'achat et vous pouvez en plus préparer la transmission de votre patrimoine à moindre coût. EXEMPLE Vente d'un bien à une SCI (société civile immobilière) d'un bien détenu depuis plus de 15 ans et n'ayant plus d'emprunt, par un contribuable ayant des revenus fonciers et fiscalisés dans la tranche 40 %. Après 15 ans de détention la plus value n'est pas taxable Vente 300 000 € Frais 21 000 € Total 321 000 € Financement par un prêt à remboursement in fine de 321 000 € sur 12 ans Taux fixe : environ 4,35 % + assurance = 4,85 %. Échéances : 15 568 € par an. Économie d'impôt annuelle + CSG = 7 940 € (soit sur 12 ans 95 279 €) Perte de trésorerie annuelle = 7 628 € Ce qui ramène le taux effectif du prêt à 2,3 % assurance comprise (en fonction de votre âge et de votre patrimoine, on peut discuter de l'utilité de l'Assurance décès). Placement en vue du remboursement du crédit de 321 000 € sur 12 ans Je place 178 000 € en assurance vie multi supports multi gestionnaires. Au bout de 12 ans, 178 000 € à 5 % net = 319 688 € 178 000 € à 6 % net = 358 136 € 178 000 € à 8 % net = 448 204 €. Je n'hésite pas à investir sur des fonds actions en diversifiant mon placement. Il me reste à placer 300 000 - 178 000 € = 122 000 € € avec lesquels je dois couvrir ma diminution de trésorerie annuelle de 7 628 € . Proposition de placement complémentaire : Achat de 220 000 € de parts de SCPI de rendement (bureaux) financé par un prêt à remboursement in fine à 4,85 % assurance comprise. Je peux limiter ma couverture d'assurance décès à la moitié pour limiter le coût : soit au total 4,60 % environ (et dans certains cas supprimer l'assurance). J'adosse mon prêt sur 122 000 € d'assurance vie (multi supports). Rendement des SCPI : environ 6 à 6,20 % + plus value sur les parts.. La différence entre le taux du prêt et le rendement des SCPI est en moyenne de 1,65 % soit 3 630 €. J'ai donc couvert une partie de ma différence de trésorerie. Capitalisation de l'assurance vie sur 12 ans : 122 000 € à 5 % net : 219 112 € 122 000 € à 6 % net : 245 461 € 122 000 € à 8 % net : 307 196 € Les loyers de mes parts de SCPI ont de bonnes chances d'augmenter régulièrement. Comment faire ? Prenez contact avec moi pour que nous discutions et que je puisse vous proposer un montage adapté à votre situation. VOUS ETES PROPRIÉTAIRE DIRECTEMENT OU A TRAVERS UNE SCI D'UN BIEN IMMOBILIER QUE VOUS LOUEZ A L'ENTREPRISE (OU AU CABINET SI VOUS ETES EN PROFESSION LIBERALE) QUE VOUS CONTROLEZ ET SUR LEQUEL VOUS N'AVEZ PAS DE PRET Dans bien des cas, les revenus fonciers que vous tirez de la location seront taxés en fonction de votre tranche marginale d'imposition, plus CSG. Le rendement effectif peut donc être très faible. PROPOSITION : Vous vendez l'usufruit temporaire du bien à l'entreprise (5 , 10 ou 15 ans en fonction de votre prévision de retraite). L'usufruit sera calculé en fonction de sa valeur économique: - Le financement peut être assuré: par la trésorerie de l'entreprise, par un prêt bancaire (les garanties peuvent être fournies par l'entreprise ou par vous même: vous pouvez éventuellement mettre en garantie le produit de la vente). - Intérêt pour l'entreprise : La valeur de l'usufruit se déprécie en fonction de la durée de l'usufruit. Lorsque l'on fait un bilan de trésorerie, on constate qu'il y a une amélioration de la trésorerie et de la fiscalité de l'entreprise - Intérêt pour vous: Votre revenu foncier, fortement fiscalisé, diminue et vous récupérez les loyers plus tard au moment de la retraite. Vous disposez immédiatement d'une somme importante qui peut vous permettre de réaliser d'autres opérations et de diversifier votre patrimoine. Patrimoine peut assurer l'étude et le montage de l'opération. BIEN IMMOBILIER PROFESSIONNEL EXISTANT DANS LE CADRE DE VOTRE SOCIETE (OU AFFAIRE PERSONNELLE) Vous avez un bien immobilier dans le bilan de votre affaire et vous souhaitez le faire sortir pour le faire rentrer dans votre patrimoine privé. L'affaire professionnelle peut vendre la nue propriété en gardant l'usufruit temporaire. La valeur de transmission sera très fortement diminuée. la société fera d'importantes économies fiscales par rapport à une vente complète. Elle encaissera une trésorerie. Sur le plan fiscal, elle diminuera sa base fiscale en amortissant l'usufruit. VOYEZ EGALEMENT LA RUBRIQUE SCPI Il y a des montages avec des SCPI qui peuvent contribuer à diminuer votre fiscalité et vous procure des revenus pour votre retraite. Vos investissements dans des logements neufs dans les Dom Tom par une Société IS (voir rubrique Entreprise)