PEUT-ON ENCORE INVESTIR DANS L'IMMOBILIER AUJOURD'HUI ?

Il est certain que la commercialisation des programmes déjà lancés s'est beaucoup ralentie et que les promoteurs freinent le lancement des nouveaux programmes. Ceci dit le besoin de logement est encore très important et nous sommes encore dans bien des endroits en phase de pénurie de logements locatifs.
Ce que je constate, c'est qu'aujourd'hui l'inflation devrait repartir fortement les prochaines années. Même si il y a des décalages temporaires et si il peut y avoir des décrochages temporaires de valeur vénale de l'évolution du prix de l'immobilier, il y a une corrélation entre l'évolution du prix de l'immobilier et l'inflation.
Comme je pense que l'inflation est un phénomène appelé à durer, je pense qu'en valeur nominale pour un investissement bien choisi, la valeur de l'investissement immobilier progressera quasi automatiquement sur le moyen terme.
Aujourd'hui le prix de certains programmes ont baissé : Les promoteurs ont réduit leur marge. Il est peut être temps de saisir les opportunités qui se présentent surtout si on est en mesure d'utiliser les mécanismes fiscaux existants susceptibles de diminuer  fortement le coût réel des opérations.
Patrimoine a choisi de privilégier des produits de niche qui limitent considérablement le risque de se tromper :
- SCELLIER/PLS 
- Appartement en démembrement de propriété
- Quelques programmes Malraux sélectionnés
- Girardin à la Réunion
Patrimoine utilise aussi volontiers les SCPI de bureaux à cause de la rentabilité locative supérieure au taux de prêt et de l'absence de problèmes de gestion, et la SCPI Pierre 48 à cause des importantes perspectives de plus values que cette SCPI recèle.
Patrimoine propose aussi des programmes en fiscalité location meublée principalement dans des maisons de retraites médicalisées.

En matière d'immobilier Patrimoine recherche pour vous des produits de niche : exemples 

Pourquoi devez-vous investir rapidement dans des programmes bénéficiant de la double fiscalité Scellier et PLS

Voici  investissement immobilier que je préconise et conseille avec la plus grande insistance.
Le programme en question bénéficie de la double fiscalité Scellier + PLS.
Ce type d’investissement est extrêmement rare et peu connu. Il ne m’étonnerait pas que le nombre de lot commercialisé sous cette fiscalité en France soit voisin de 300 lots par an.

Le tableau ci-dessous vous permet de comparer la fiscalité du Scellier PLS à celle des autres investissements Scellier.

Si on ajoute la TVA à 5,5 % (14 % d’économie sur votre investissement), l’économie d’impôt de 37 % de votre investissement, l’exonération de taxe foncière pendant la durée du prêt (environ 5 % de l’investissement), on arrive à un total d’environ 56 % de votre investissement en avantage fiscal.
- Le financement est obligatoirement en PLS entre 15 et 30 ans à un taux indexé sur le livret A : actuellement 2,58 % : ce taux est particulièrement intéressant.
Je propose généralement un financement sur 15 ans à 100 % hors frais.

- Il n’y a généralement que quelques lots par programme qui font l’objet d’une convention avec l’Etat pour être commercialisé en PLS. L’investisseur doit respecter une grille maximale de loyer et le locataire doit respecter certaines conditions de revenus. Je tiens la grille à votre disposition. Vous constaterez que même des ménages ayant de bons revenus peuvent habiter des appartements en fiscalité Scellier-PLS. Il peut donc y avoir une sélection des locataires.

- Dans un programme en fiscalité Scellier, la tranche marginale d’imposition n’influe que très peu sur les résultats de l’opération (il faut tout de même payer un peu d’impôts pour bénéficier de l’économie d’impôt).

- Avec un financement  à 100 %, votre appartement que vous achetez 164 000 € vous revient en trésorerie cumulée sur 15 ans à environ 53 561 € Sur la base d’une progression de valeur vénale de 3 %, il pourrait valoir au terme près de 255 512 € (chiffres indicatifs).
-  J’ai maintenant quelques lots dans des programmes à Besançon, à Marseille, à Draguignan, à Perpignan, à Clermont-Ferrand.
L’étude porte sur un 3 pièces à Draguignan.
La conclusion de l'étude est la suivante : un appartement qui vous est revenu a 53 561 € étalé sur 15 ans pourrait avoir une valeur au terme de l'ordre de  255 512 €. Naturellement les chiffres sont discutables mais de toute façon le résultat est impressionnant.
Etude appartement Scellier PLS Draguignan

En Scellier, on peut faire 1 opération par an avec un plafonds de 300 000 €. C'est la même chose en Scellier PLS.
Vous pouvez réaliser une opération en 2010.

Un bon moyen de diminuer votre impôt sur le revenu : achat de parkings dans la région parisienne

Principe :
Vous (ou une SCI) achetez des parkings qui vont être rénovés dans la région parisienne.
Les travaux vont venir en déduction de vos revenus fonciers et peuvent créer un déficit de 10 700 € imputable sur l’ensemble du revenu.

Exemple pour un contribuable imposé dans la tranche de 40 % et ayant déjà des revenus fonciers achetant 2 parkings.
Achat immobilier          28 000 €
Frais d’achat                 4 350 €
Travaux HT                28 428 €
TVA sur travaux           5 572 €
                             ------------------
Total                         66 350 €.

La TVA est récupérable.
Les travaux s’imputent sur les revenus fonciers (économie IR 40 % + CSG 12,1 %).
Economie d’impôt : 28 428 x 52,1 = 14 811 €.
Prix de revient après déduction impôt et récupération TVA : 45 967 €.
Le loyer de départ est indexé annuellement sur l’indice de la construction : 3 010 € HT par an : vous louez à une société de gestion.
Provision charge et taxe 180 €.
Revenu annuel avant financement 2 830 €.
Vous pouvez financer l’opération par un prêt à remboursement in fine de 60 778 € (financement HT) sur 15 ans. Ordre de grandeur des intérêts + assurance : 3 400 €.
Déficit de départ : 520 €
Soit après économie impôt : 250 € (besoin de trésorerie annuelle).
Compte tenu de l’indexation des loyers, le déficit devrait être rapidement résorbé.
Capitalisation adossée au prêt à remboursement in fine environ 31 000 € (doublement en 15 ans sur la base d’un rendement net de 5 %).
On peut utiliser des contrats existants.
Valorisation au terme sur la base d’une revalorisation annuelle de 3 % :
60 778 x 1,558 = 94 692 €.
Plus value non taxable.
Résumé :
J’investis 31 000 € en Assurance-vie dont 14 811€ viennent de l’économie d’impôt de départ due aux travaux. Reste environ 16 189 €.
Je fais un effort d’épargne de 250 € dégressif par an (on sera très vite à 0).
Mon prêt est remboursé au terme par l’assurance-vie.
J’ai un bien qui vaut au terme 94 692 € environ.

Comment investir ?
Patrimoine vous procure les programmes et vous monte votre financement. Si le concept retient votre attention, vous demandez à Patrimoine la documentation sur les programmes en cours de commercialisation. Commercialisation assez rapide. 

Fiscalité Loueur en Meublé Professionnel et loueur en Meublé non Professionnel :
Patrimoine commercialise volontiers des maisons  de retraite médicalisées particulièrement celle du groupe Nobleage. Le loyer distribué est de l'ordre de 5,30 %. Patrimoine se tient à votre disposition pour vous fournir les informations adaptées à votre situation. Si le programme est neuf on bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % de l'investissement étalée sur 9 ans. Si le programme est ancien la fiscalité est également très intéressante grace au mécanisme de l'amortissement. Lorsque je ne peux pas trouver de programme Nobleage (rareté) je cherche pour vous d'autres opérateurs crédibles.    Je suis par principe assez rétissant sur l'investissement dans les résidences de tourisme. On constate qu'il y a beaucoup de défaillances d'exploitations et les quelques opérateurs solides ont des prix très élevés et des rentabilités faibles. Il peut y avoir cependant des exceptions. Les programmes de Bellembra (ex VVF sont très bien situés et ont une rentabilité acceptable).

Achat d'appartement en nue propriété : exemple :
PATRIMOINE vous propose un programme en démembrement de propriété à Meylan: Vous achetez la nue propriété.
L'usufruit est acheté par un gestionnaire  pour 15 ans.
- Avantage : 
Prix : en nue propriété 2 300 € le M2
Vous achetez avec une TVA réduite à 5,50 %.
Vos intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers.
Vous faites des économies d'ISF (le bien n'est pas taxable mais le prêt vient en déduction de la base taxable)
La plus value n'est pas taxable dans 15 ans.
Ces types d'investissements sont rares et très demandés (prendre contact avec Patrimoine).

Liste des programmes en cours de commercialisation (mai 2010)
Meylan (38)
St-Maximin la Sainte-Baume (92)
Capbreton (40)                                                                                                
Châtillon (92)
Le Perreux sur-Marne (94)
Suresnes (92)
Trouville-sur-Mer (74)

Vous achetez la nue propriété et ne récupérez l'usufruit que plus tard.
Ce type d'investissement est particulièrement recommandé aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus), qui sont à l'I.S.F.(la nue propriété ne rentre pas dans le calcul I.S.F. mais le prêt vient en déduction de la base taxable. C'est un investissement qui peut générer de très fortes plus values non fiscalisées. (on achète la nue propriété environ 60 % de la pleine propriété : variable selon la durée de l'usufruit).
Les immeubles et les emplacements sont de grande qualité. Vous ne prenez pas le risque de surpayer un investissement en investissant au mauvais moment 
De nombreux programmes, région parisienne, méditerranée peuvent vous servir de pied à terre pour plus tard. 
Illustration  :
Achat d'un appartement à Meylan 2 pièces de 60,31 M2 + balcon 14 M2 + jardin 150 M2 + parking,  en démembrement temporaire de propriété de 15 ans.
Client : tranche marginale d'impôt 40 %, revenus fonciers existant.
ISF:  taux marginal 1 %. Financement : 100 % en prêt à remboursement in fine sur 15 ans, taux fixe.
- Achat : 139 000  € (60 % de la toute propriété) + 4000 € de frais d'acte.
Valeur de la toute propriété : 231 666 €.
- Nous avons acheté avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %
- Cumul des intérêts de prêt: environ 104 250 €.
Economie IRPP + CSG due aux intérêts (40 % + 11 %) : 54 314 €.
Economie ISF : 15 x 1 % x 139 000 = 20 850 €.
Coût global jusqu'à la revente 29 086 €.
Placement en Assurance-vie multi supports pour rembourser le prêt  : 83 000 €.
Bilan de départ
                        ACTIF                                                 PASSIF
Assurance vie   83 000 €                             Apport :     83 000 €
Achat             143 000 €                             Prêt :        143 000 €
                      -------------                                       -------------
                      226 000 €                                             226 000 €
Bilan dans 15 ans
                        ACTIF                                                   PASSIF
Assurance vie  166 000 €                           Apport         83 000 €
base revalorisation 3 %                                                         Apport         29 923 €
Bien                 360 936 €                          Prêt            143 000 €
                                                                  Bénéfice     271 013 €
                       -----------                                             -----------
                       526 936 €                                             526 936 €
Valeur de l'immobilier au terme (hors jeu de TVA), base de revalorisation 3 % :
231 666 x 1.558 = 360 935.
Plus value non taxable:
Observation :
Même si vous êtes d'un certain âge, on peut faire l'opération. L'adossement en assurance-vie pour garantir le prêt pourra aller jusqu'à 100 %. 

 L'achat en Réméré

Un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement mais a des difficultés financières temporaires.
- Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (60 % à 70 % de la valeur d’expertise).
- Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (environ 11 % annuel du prix de vente).                   
- Il séquestre une somme chez le notaire qui servira d'indemnité s'il n'exerce pas son droit de retour.                                 - Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.
Juridiquement la récupération du bien s’analyse comme une annulation de la vente (peu de frais). Il rembourse l’acheteur initial et verse une indemnité d’immobilisation (souvent 15 %).
L’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.

- Le risque pour l’investisseur :
Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit  pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat mais si cette situation devait se produire, on achète le bien avec une décote de 30 % à 40 % par rapport à la valeur d’expertise. L’occupant n’a qu’une convention d’occupation précaire.
Au terme, si l’occupant ne peut racheter, on vend l’immeuble. Le risque essentiel est donc  un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé.

L’indemnité d’occupation plus l’indemnité d’immobilisation permettent d’escompter une très bonne rentabilité à votre placement. Je vous invite à me demander des simulations.

- Le risque pour le vendeur en Réméré :
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise.

Financement :
- L’opération peut se faire au comptant ou à crédit (souvent crédit relais). Le financement à crédit est particulièrement judicieux pour dynamiser un placement en Assurance-vie en finançant l’opération avec un prêt à remboursement in fine (intérêts déductibles de l’indemnité d’occupation).

Qui peut investir :
L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS.

Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur.