VOS PRETS 

Vous avez dans vos relations des personnes propriétaires de biens immobiliers ayant des revenus mais qui se trouvent dans une situation financière inextricable du fait :
-         d’interdiction bancaire
-         de crédits impayés
-         de contrôle fiscal
-         d’une situation de sur endettement
-         de procédure contentieuse
-         de procédure de vente forcée
-         d’impossibilité de renégocier ses crédits existants

La cause des difficultés peut être très variée.

Bien que coûteux, le Réméré peut être une solution pour sauver à terme un patrimoine immobilier auquel on est attaché.
Schématiquement, le vendeur en réméré va vendre son bien pour environ 60 % à 70 % d’une valeur d’expertise.
Il va garder l’occupation du bien moyennant une indemnité d’occupation qu’il versera à l’acheteur.
Il va bénéficier d’un droit de reprise de son bien (annulation de la vente).
Le Réméré a souvent une durée de 2 ans (la loi prévoit un maximum de 5 ans).
Concrètement pour que l’opération soit envisageable, il faut que le vendeur en Réméré ait de très fortes chances de réussir à récupérer son bien au terme du Réméré : Le produit de la vente du Réméré doit lui permettre de régler l’ensemble de ses problèmes financiers immédiats.
L’apurement de la situation doit permettre d’avoir à nouveau accès au crédit pour pouvoir refinancer l’opération de retour du bien dans 2 ou 3 ans dans le patrimoine du vendeur (ou dans une SCI familiale).
Concrètement il y aura au préalable une expertise du bien par un notaire ou un expert des tribunaux et un examen détaillé de la situation financière du vendeur du Réméré pour s’assurer que l’on règle l’ensemble des problèmes et que la probabilité de possibilité de  rachat soit sérieuse. L’opération se fait généralement sur une résidence principale ou secondaire.
Si vous êtes dans cette situation prendre contact avec Patrimoine

Mais Patrimoine recherche aussi les acheteurs : voir exemple chiffré pour l'investisseur

Exemple chiffré de Réméré

LE PRET A REMBOURSEMENT IN FINE

Une bonne partie des contrats d'Assurance Vie des clients de Patrimoine sont nantis dans des financements en prêt à remboursement in Fine.
Dans un prêt à remboursement in fine vous financez votre achat (immobilier, SCPI, LMNP) à 100 % frais compris. Pendant toute la durée du prêt vous ne payez que les intérêts. Au terme du prêt vous remboursez le prêt soit par la vente du bien soit par le rachat d'un placement qui a été donné en garantie. Le placement peut être à prime unique ou avec un versement de départ complété par des versements complémentaires. Vous comprenez tout de suite que la masse d'intérêts déductibles va être beaucoup plus importante que dans un prêt amortissable classique.
- PATRIMOINE veille à ce que les contrats d'Assurance Vie soient des contrats multi support multi gestionnaire et ils ne sont pas obligatoirement investis en fonds Euro. Ce ne sont pas obligatoirement les contrats proposés par les banques.
Le rendement moyen du contrat d'Assurance Vie investi sur des supports diversifiés a toutes les chances d'être supérieur au taux du prêt sur 15 ans.
- Pour que le prêt à remboursement in fine présente un intérêt véritable, il faut que les intérêts de prêt soient déductibles: Il concerne donc en premier lieu les opérations immobilières locatives mais il peut également concerner les opérations lourdes à caractère professionnel : financement ou refinancement de pharmacie, étude de notaire, etc....

Généralement dans un prêt à remboursement in fine, la banque va financer votre opération à 100 % frais compris, et vous allez placer votre apport sur un contrat d'Assurance Vie qui se capitalise pour l'essentiel en net d'impôt si il est gardé plus de 8 ans. Le contrat d'Assurance Vie servira au terme à rembourser le prêt.
Concrètement pour déterminer l'intérêt fiscal de l'in fine par rapport au prêt classique (calcul approximatif mais instructif) :

1.  Vous calculez la masse d'intérêts cumulés de prêt que vous auriez en prêt classique (en tenant compte du fait qu'il y a un apport personnel).
   

2. Vous calculez la masse d'intérêts cumulés que vous auriez en prêt à remboursement in fine.
   

3. Vous faites la différence entre les 2 masses d'intérêts
   

4. Vous évaluez votre taux moyen de votre tranche marginale d'imposition prévisionnelle sur la durée du prêt et vous y ajoutez le taux de CSG (pour la tranche maximum 41 % + 13,5 % = 54,5 %).
   

5. Vous multipliez votre résultat de l'alinéa 3 et le résultat de l'alinéa 4 et vous aurez un ordre de grandeur du gain cumulé d'impôt et de CSG sur l'ensemble de la période. Les résultats sont souvent impressionnant (différence de masse d'intérêt  x (tranche marginale impôt + CSG) = économie d'impôt + économie CSG sur la période).
   

6. Certains types d'investissements et de financements peuvent avoir une incidence sur les charges sociales de l'exploitant. 

Concrètement les banques demandent un apport minimum de départ à mettre dans l'Assurance Vie et on peut éventuellement compléter le versement initial par des versements programmés. Je calcule la capitalisation de l'Assurance Vie sur une base de 4  % à 5 % si je suis en multi support (moins en mono supports en Euro).
Concrètement, un apport de 100 me permet d'obtenir un prêt de 180 sur 15 ans (voir un peu plus). Je diversifie le contenu de mon assurance-vie.

Concrètement je peux monter les dossiers de financement pour les clients et les conseiller dans le choix des supports d'Assurance.
Pour les prêts immobiliers je peux travailler avec des organismes de prêt ne réclamant pas l'ouverture de comptes bancaires ou de domiciliation de revenus.
Je peux donc travailler à distance sur l'ensemble du territoire.

Oui, vous pouvez directement aller négocier votre prêt immobilier avec votre Banque, mais rien ne vous garantira un montage crédible fiscalement et juridiquement surtout si c'est de l'immobilier locatif. Patrimoine attache beaucoup d'importance aux aspects juridiques, fiscaux et successoraux des solutions qu'il préconise. N'oubliez pas que la fiscalité des revenus fonciers peut être dramatique à terme; Si vous choisissez de financer votre investissement avec un prêt à Remboursement in Fine avec Patrimoine, la Banque ne vous imposera pas son contrat de capitalisation maison: le choix du contrat de capitalisation est plus important qu'un gain de dixième de points dans les taux d'intérêts!! Si vous voulez monter un prêt à remboursement in fine avec votre Banque et qu'elle veut vous imposer en garantie des fonds en euro : refusez et prenez contact avec moi. J'essayerai de vous trouver une solution !   Actuellement certains fonds à orientation assez sécuritaire peuvent avoir de bons rendements (Eurose, Carmignac Patrimoine, Conviction Premium, SCPI dans le contrat d'Assurance-vie, etc...)

LES PRÊTS IMMOBILIERS CLASSIQUES

PATRIMOINE a des accords avec bon nombre de banques de la place pour vous proposer le financement de vos opérations immobilières en résidence principale ou locative.
Concrètement Patrimoine va intervenir :
* Sur toute la France pour des financements en prêt à remboursement in fine,
* Sur toute la France pour le financement locatif ou SCPI en prêt classique.
* Sur le Var pour les financements de résidence principale.

LES FINANCEMENTS PROFESSIONNELS

J'ai été autrefois Directeur de Banque. Si vous êtes situés dans le Var, je peux vous assister dans le montage de vos dossiers de financement et dans la recherche de partenaires banquiers.

Mon conseil :
N'utilisez pas votre trésorerie disponible pour financer vos investissements. 
Essayer d'obtenir des prêts même si vous êtes en mesure de payer cash : il faut garder des réserves car les conditions futures d'accès au financement pour les entreprises peuvent devenir problématiques... et placer votre trésorerie longue de façon frutueuse (voir rubrique trésorerie d'entreprise). Dans les propositions que je peux vous faire, le rendement des placements peut ête bien supérieure aux taux d'intérets de vos prêts.

LA RÉORGANISATION PATRIMONIALE ET LA TRANSMISSION

Lorsqu'un bien immobilier locatif n'a plus de prêt il est souvent utile d'envisager une réorganisation de Patrimoine: je suis souvent amené à proposer la vente du bien à une SCI familiale.
Vous avez dans la rubrique immobilier de ce site un exemple succinct chiffré.
Naturellement les préconisations peuvent varier en fonction des situations et des objectifs.

COMMENTAIRE SUR LA SITUATION DES FINANCEMENTS

- Il devient épuisant de monter des dossiers de financements : c'est devenu Kafkaien et plus les clients sont riches plus il y a une accumulation de paperasse parfaitement inutile pour les décisions... On peut avoir des difficultés à financer des clients, même fort riches... Ils n'entrent pas dans les ratios... dont l'utilisation n'est pas plus maitrisée par les agences de base. Ceci dit ce n'est pas parce que c'est Kafkaein qu'il faut renoncer : c'est le moment.
- Les banques n'ont pas intégralement répercuté la baisse du coût de leur refinancement dans les taux de prêt mais je crois qu'il faut emprunter d'urgence pour profiter des taux actuellement bas lorsque l'on arrive à avoir les financements.
C'est maintenant qu'il y a des opérations à faire :
- SCPI : taux de prêt inférieur au loyer de départ...
- Etc.....
- Pour financer vos futures opérations de Réméré, nous avons beaucoup de difficultés avec les banques... qui veulent se livrer à une analyse de la situation du vendeur... Elles trouvent des incidents des fichaches et pourtant il faut aller vite.
Concretement, pour éviter ce type de désagrement, si on ne peut pas payer cash, je préconise d'utiliser l'avance sur les contrats d'assurance-vie existants (on peut avoir une avance de 60 % de la valeur de rachat). On rembourse l'avance à la fin du Réméré.

PRETS PERSONNELS, REVOLVING

J'attire votre attention sur le fait que dans la situation actuelle, les banques vont très probablement être amenées à durcir les conditions d'accès aux crédits et aux revolving. Soyez très prudent.