Sur endettement – Fichage Banque de France – Crédits impayés –
Renégociation de crédits -
Réméré
Vous avez dans vos relations des personnes propriétaires
de biens immobiliers ayant des revenus mais qui se trouvent dans une situation
financière inextricable du fait :
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d’interdiction bancaire
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de crédits impayés
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de contrôle fiscal
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d’une situation de sur endettement
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de procédure contentieuse
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de procédure de vente forcée
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d’impossibilité de renégocier ses crédits existants
La cause des difficultés peut
être très variée.
Bien que coûteuse, le Réméré
peut être une solution pour sauver à terme un patrimoine immobilier auquel on
est attaché.
Schématiquement, le vendeur en réméré va vendre son bien pour environ 60 %
à 70 % d’une valeur d’expertise.
Il va garder l’occupation du bien moyennant une indemnité d’occupation
qu’il versera à l’acheteur.
Il va bénéficier d’un droit de reprise de son bien (annulation de la vente)
qu’il exercera moyennant une indemnité d’immobilisation qu’il doit verser
à l’acheteur.
Le Réméré a souvent une durée de 2 ans (la loi prévoit un maximum de 5
ans).
Concrètement pour que l’opération soit envisageable, il faut que le vendeur
en Réméré ait de très fortes chances de réussir à récupérer son bien au
terme du Réméré : Le produit de la vente du Réméré doit lui permettre
de régler l’ensemble de ses problèmes financiers immédiats.
L’apurement de la situation doit permettre d’avoir à nouveau accès au crédit
pour pouvoir refinancer l’opération de retour du bien dans 2 ou 3 ans dans le
patrimoine du vendeur.
Concrètement il y aura au préalable une expertise du bien par un notaire ou un
expert des tribunaux et un examen détaillé de la situation financière du
vendeur du Réméré pour s’assurer que l’on règle l’ensemble des problèmes
et que la probabilité de possibilité de rachat
soit sérieuse. L’opération se fait généralement sur une résidence
principale ou secondaire.
Si vous êtes dans cette situation prendre
contact avec Patrimoine
LE
PRET A REMBOURSEMENT IN FINE
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Une bonne partie des contrats d'Assurance Vie des clients de Patrimoine sont
nantis dans des financements en prêt à remboursement in Fine.
Dans un prêt à remboursement in fine vous financez votre achat (immobilier,
SCPI, LMNP) à 100 % frais compris. Pendant toute la durée du prêt vous ne
payez que les intérêts. Au terme du prêt vous remboursez le prêt soit par la
vente du bien soit par le rachat d'un placement qui a été donné en garantie.
Le placement peut être à prime unique ou avec un versement de départ
complété par des versements complémentaires. Vous comprenez tout de suite que
la masse d'intérêts déductibles va être beaucoup plus importante que dans un
prêt amortissable classique.
- PATRIMOINE veille à ce que les contrats
d'Assurance Vie soient des contrats multi support multi gestionnaire et
ils ne sont pas obligatoirement investis en fonds Euro. Ce ne sont pas
obligatoirement les contrats proposés par les banques.
Le rendement moyen du contrat d'Assurance Vie investi sur des supports
diversifiés a toutes les chances d'être supérieur au taux du prêt sur 15 ans.
- Pour que le prêt à remboursement in fine présente un
intérêt véritable, il faut que les
intérêts de prêt soient déductibles: Il concerne donc en premier lieu
les opérations immobilières locatives mais il
peut également concerner les opérations lourdes à
caractère professionnel : financement ou refinancement de pharmacie,
étude de notaire, etc....
Généralement dans un prêt à remboursement in fine,
la banque va financer votre opération à 100 % frais compris, et vous allez
placer votre apport sur un contrat d'Assurance Vie qui se capitalise pour
l'essentiel en net d'impôt si il est gardé plus de 8 ans. Le contrat
d'Assurance Vie servira au terme à rembourser le prêt.
Concrètement pour déterminer l'intérêt fiscal de
l'in fine par rapport au prêt classique (calcul approximatif mais instructif) :
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Vous calculez la masse d'intérêts cumulés de
prêt que vous auriez en prêt classique (en tenant compte du fait qu'il y a
un apport personnel).
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Vous calculez la masse d'intérêts cumulés que vous
auriez en prêt à remboursement in fine.
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Vous faites la différence entre les 2 masses d'intérêts
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Vous évaluez votre taux moyen de votre tranche marginale
d'imposition prévisionnelle sur la durée du prêt et vous y ajoutez le
taux de CSG (pour la tranche maximum 40 % + 12 % = 52 %).
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Vous multipliez votre résultat de l'alinéa 3 et le résultat
de l'alinéa 4 et
vous aurez un ordre de grandeur du gain cumulé d'impôt et de CSG sur
l'ensemble de la période. Les résultats sont souvent impressionnant
(différence de masse d'intérêt x (tranche marginale impôt + CSG) =
économie d'impôt + économie CSG sur la période).
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Certains types d'investissements et de financements
peuvent avoir une incidence sur les charges sociales de l'exploitant.
Concrètement les banques demandent un apport minimum de
départ à mettre dans l'Assurance Vie et on peut éventuellement compléter le
versement initial par des versements programmés. Je calcule la capitalisation
de l'Assurance Vie sur une base de 4 % à 5 % si je suis en multi support
(moins en mono supports en Euro).
Concrètement, un apport de 100 me permet d'obtenir un prêt de 180 sur 15 ans
(voir un peu plus). Je diversifie le contenu de mon assurance-vie.
Concrètement je peux monter les
dossiers de financement pour les clients et les conseiller dans le choix des
supports d'Assurance.
Pour les prêts immobiliers je peux travailler avec des organismes de prêt ne
réclamant pas l'ouverture de comptes bancaires ou de domiciliation de revenus.
Je peux donc travailler à distance sur l'ensemble du
territoire.
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Réorganiser votre patrimoine
immobilier professionnel existant.
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Oui, vous pouvez directement aller négocier votre prêt
immobilier avec votre Banque, mais rien ne vous garantira un montage crédible
fiscalement et juridiquement surtout si c'est de l'immobilier locatif.
Patrimoine attache beaucoup d'importance aux aspects
juridiques, fiscaux et successoraux des solutions qu'il préconise.
N'oubliez pas que la fiscalité des revenus fonciers peut être
dramatique à terme;
Si vous choisissez de financer votre investissement
avec un prêt à Remboursement in Fine avec Patrimoine, la Banque ne
vous imposera pas son contrat de capitalisation maison: le choix du
contrat de capitalisation est plus important qu'un gain de dixième de
points dans les taux d'intérêts!!
Si
vous voulez monter un prêt à remboursement in fine avec votre Banque
et qu'elle veut vous imposer en garantie des fonds en euro : refusez et
prenez contact avec moi. J'essayerai de vous trouver une solution ! Actuellement
certains fonds à orientation assez sécuritaire peuvent avoir de bons
rendements (Eurose, Carmignac Patrimoine, Conviction Premium, SCPI dans
le contrat d'Assurance-vie, etc...) |
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LES
PRÊTS IMMOBILIERS CLASSIQUES
PATRIMOINE a des accords avec bon nombre de banques de la place pour vous
proposer le financement de vos opérations immobilières en résidence
principale ou locative.
Concrètement Patrimoine va intervenir :
* Sur toute la France pour des financements en prêt
à remboursement in fine,
* Sur le Var pour les financements immobiliers
classiques.
PATRIMOINE
PROPOSE DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FINANCABLES EN SCELLIER PLS
(TAUX ACTUEL 2,58 % INDEXE SUR LE LIVRET A)
Voir rubrique immobilier
LES
FINANCEMENTS PROFESSIONNELS
Monsieur DELCOURT a été autrefois Directeur de Banque. Si vous êtes
situés dans le Var, il peut vous assister dans le montage de vos dossiers de financement
et dans la recherche de partenaires banquiers.
LA
RÉORGANISATION PATRIMONIALE ET LA TRANSMISSION
Lorsqu'un bien immobilier locatif n'a plus de prêt il est souvent utile
d'envisager une réorganisation de Patrimoine: je suis souvent amené à
proposer la vente du bien à une SCI familiale.
Vous avez dans la rubrique immobilier de ce site un exemple succinct chiffré.
Naturellement les préconisations peuvent varier en fonction des situations et
des objectifs.
COMMENTAIRE
SUR LA SITUATION DES FINANCEMENTS
- J'ai eu cette
année d'énormes difficultés à financer de grosses opérations alors que le
client était parfois fort riche. J'espère que cette période est derrière
nous.
- Les banques n'ont pas intégralement répercuté la baisse du coût de leur
refinancement dans les taux de prêt mais je crois qu'il faut emprunter
d'urgence pour profiter des taux actuellement bas.
C'est maintenant qu'il y a des opérations à faire :
- SCPI : taux de prêt inférieur au loyer de départ...
- PLS : taux de 2,58 % + énormes avantages fiscaux.
- Etc.....
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