L'ENTREPRISE

La trésorerie stable d'une entreprise IS ou d'une personne morale :

Qui vous a dit que l'on ne pouvait pa rémunérer correctement la trésorerie d'une entreprise ?
Contraiement aux idées reçues il est possible de faire souscrire des contrats de capitalisation à une Société IS sous réserve que la trésorerie à placer soit stable.
Une compagnie d'assurance française propose le montage suivant pour les Sociétés IS de toute nature (pas seulement les structures patrimoniales)
L’investisseur va souscrire 2 contrats de capitalisation. Le premier contrat qui représente 20 % de l’investissement peut être investi en unités de compte ou en fonds euros. Il n’y a pas de pénalité de remboursement ni sur les unités de compte ni sur les fonds euros quelque soit le moment du remboursement.
Le 2^ème contrat représente 80 % de l’investissement. Il peut être investi en unités de compte ou en fonds euros mais tout retrait sur les fonds euros pendant les 5 premières années entraine une pénalité de 4 %. Vous pouvez être investi en unités de compte sans pénalité. Là encore le contrat a plusieurs centaines de fonds à votre disposition. Si vous êtes maître chez vous, vous pouvez éventuellement avoir une orientation agressive et diversifiée. Vous pouvez arbitrer. Patrimoine peut vous aider à diversifier l’orientation de vos fonds en fonction de votre horizon prévisionnel de placement et de votre capacité à accepter le risque.
Pour les investisseurs qui souhaitent une orientation assez prudente je propose : Carmignac patrimoine, Conviction premium, Eurose (mais on peut être sur des fonds beaucoup plus agressifs.
Performance au 20 janvier 2012 :

- Minimum de souscription 100 000 € (pouvant exceptionnellement être ramené à 80 000 €).
- Votre trésorerie est largement disponible : rachat partiel, rachat total, avances.
- Les contrats de capitalisation peuvent être donnés en garantie pour des financements. Votre expert comptable appréciera la formule du contrat de capitalisation pour la simplicité de la comptabilisation et de la fiscalité. Toute entreprise en bonne santé devrait se constituer un magot sous forme de contrat de capitalisation pour faire face aux accidents de parcours et aux aléas de la vie de l’entreprise.
Voici 2 exemples d’utilisation de contrats de capitalisation pour financer des placements à l’intérieur des Sociétés IS ayant pour but de doper fortement le rendement de la trésorerie stable.
Six mois après l'ouverture du contrat de capitalisation vous pouvez demander une avance qui peut représenter jusqu'à 60 % de la valeur de rachat du contrat : l'avance est sur 3 ans renouvelable 1 fois (6 ans). Le taux actuel de l'avance est de 4,25 %. Avec cette avance vous pouvez réaliser les opérations suivantes :

Achat d’usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement dans le cadre de la structure IS :
Vous achetez de l’usufruit temporaire à 5 ans de parts de SCPI : vous achetez l’usufruit 22 % des parts en toute propriété. Pendant 5 ans vous recevez la totalité des loyers des parts, ensuite plus rien.
A titre d’illustration indicative : 
Achat de 100 000 € d’usufruit à 5 ans de PFO2 : loyer annuel de départ environ 25 000 €. Si on escompte une progression des loyers de 1,5 % par an le cumul du loyer sur 5 ans sera de 12 880 €.
En trésorerie vous allez récupérer chaque année environ 25 000 €. Sur le plan de la fiscalité vous allez pouvoir provisionner chaque année une dépréciation de parts de SCPI de 20 000 €. Les études montrent que le taux de rendement interne (TRI) est de 10,43 % avant fiscalité (9,21 % s’il n’y a pas de revalorisation des loyers).
Vous pouvez financer votre opération directement en cash ou avec une avance sur un contrat de capitalisation souscrit par votre entreprise : l’avance peut représenter 60 % de la valeur de rachat du contrat de capitalisation.  L’avance est consentie pour 3 ans renouvelables (taux environ 4,25 %).
Résultat de l’opération : le taux de l’avance est très inférieur au rendement prévisionnel des SCPI.
Vous avez considérablement augmenté la rentabilité de votre trésorerie disponible, diversifié et sécurisé globalement vos placements. Dans certains cas on peut aussi utiliser de l’usufruit temporaire à dix ans. Naturellement vous pouvez acheter directement l'usufruit de SCPI sans passer par l'avance de contrat de capitalisation

Achat d’un bien en Réméré dans le cadre d’une structure IS :
Un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement mais a des difficultés financières temporaires qu’il ne peut pas régler avec les banques.
- Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (50 % à 70 % de la valeur d’expertise).
- Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (souvent environ 11 % annuel du prix de vente).                   
- Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.
Juridiquement la récupération du bien s’analyse comme une annulation de la vente (peu de frais). 
L’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.
- Le risque pour l’investisseur :
Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit  pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat mais si cette situation devait se produire, on achète le bien avec une décote de 30 % à 50 % par rapport à la valeur d’expertise. L’occupant n’a qu’une convention d’occupation précaire.
Au terme, si l’occupant ne peut racheter, on vend l’immeuble. Le risque essentiel est donc  un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé. L’investisseur reste propriétaire du bien et peut le revendre au prix du marché.
L’indemnité d’occupation permet d’escompter une très bonne rentabilité à votre placement. Un compte séquestre notarié garantit les sommes qui pourraient être dues par le vendeur du Réméré pendant toute la durée du Réméré. Je vous invite à me demander des simulations.
- Le risque pour le vendeur en Réméré :
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise.
Financement :
- L’opération peut se faire au comptant ou à crédit (souvent crédit relais). Comme on a souvent quelques difficultés à obtenir le financement des banques qui ne sont pas habituées à ce type de produit, vous pouvez demander une avance sur vos contrats d'assurance vie privés ou contrats de capitalisation souscrits dans le cadre de votre structure IS. L'avance (environ 4,20 % par an) coûte beaucoup moins cher que le rendement du Réméré (environ 37 % sur 2 ans) ou que le rendement de l'usufruit de SCPI (TRI 9 à 10). Il y a donc un magnifique effet de levier assez peu risqué.
Naturellement l'investissement en usufruit de parts de SCPI ou en Réméré peut se faire en cash sans recourir à l'avance sur le contrat de capitalisation.
Qui peut investir :
L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS.
Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur.

VOUS AVEZ UNE SOCIETE IS QUI FAIT DES BENEFICES

- Comment diminuer votre impôt sur les Sociétés ?

- Comment vous procurer de la trésorerie pour faire face à des investissements difficilement finançables de façon classique ?

- Comment augmenter la distribution de dividendes à un moment où la fiscalité des dividendes est particulièrement favorable ?

- Comment constituer un patrimoine à l’intérieur de votre Société pour pouvoir plus tard donner des garanties à votre banquier ou augmenter vos fonds propres à terme sans efforts ?

UN INVESTISSEMENT DANS DES LOGEMENTS NEUFS DANS LES DOM TOM

Une Société IS réalisant des bénéfices peut avoir intérêt à investir dans un appartement du secteur intermédiaire dans un département d'Outre mer. Pourquoi ?

- Les Sociétés assujetties à l’IS (commerciale, artisanale, industrielle, libérale) qui investissent dans les Dom Tom dans des biens immobiliers neufs destinés à la location intermédiaire, peuvent déduire de leur bénéfice imposable la totalité de leur investissement immobilier.

La déduction s’opère à la date de livraison du bien (ou à la date de souscription au capital d’une SCI IS si vous investissez à travers une SCI)

Economie impôt Société jusqu’à 33,33 % de vote investissement

La PME, le médecin en SELARL, le commerçant etc… vont donc acheter une maison ou un appartement. Je préconise la Réunion pour ce type d’opération à cause du contexte politique plus satble et le dynamisme de l'île.

Pour comprendre le mécanisme prenons un exemple :

Nous prenons pour exemple 2 SARL assujetties à l’impôt sur les Sociétés, clôturant leur exercice au 31 décembre de chaque année, ayant chacune deux associés égalitaires et qui réalisent au 31 décembre 2011 un bénéfice comptable avant impôt de 180 000 euros et au 31 décembre 2012 un bénéfice comptable avant impôt de 100 000 euros.

Les associés de chaque société, décident de distribuer, chaque année, sous forme de dividendes, l’intégralité des bénéfices distribuables.

La SARL A ne réalise aucun investissement immobilier dans les Dom, et ne bénéficie donc pas des possibilités de défiscalisations prévues par l’article 217 undécies du CGI .

La SARL B réalise un investissement immobilier avant le 31 décembre 2011 pour un montant de 200 000 € TTC (TVA applicable à la Réunion : 8,5 %) et bénéficie à ce titre des possibilités de défiscalisation, l’investissement étant financé à 100 % par l’emprunt.

La revente du bien intervient au début de la 7^ème année de location sans revalorisation du bien.

Cadre fiscal de référence :

1) L’art 217 undécies du CGI prévoit que le montant total de l’investissement immobilier est totalement déductible du bénéfice réalisé par la Société.

 2) Taux imposition IS : 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, 33,33 % au-delà de 38 120 € de bénéfice.

3) Le montant des dividendes versé aux associés est rajouté à leur revenu global, aux titres des revenus de capitaux mobiliers, à hauteur de 60 % des sommes encaissées ou est taxé forfaitairement à 19 % sur la totalité + CSG. Pour notre étude, c’est cette dernière option qui sera retenue lorsque vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 41 %. Si vous êtes dans une tranche inférieure, vous pourrez opter pour la première solution qui sera plus intéressante. Pour simplifier, nous avons fait l’étude sur la base du forfait de 19 %.

Exemple chiffré Girardin Société IS d’un investissement livré en 2011

Que se passe t’il ensuite ?

Le bien immobilier se trouve dans le bilan d’une Société IS : Il va s’amortir.

Schématiquement selon le mode d’amortissement qui sera retenu, l’amortissement se fera sur 25 à 30 ans : loyer - charges - intérêts de prêt - amortissement = déficit annuel.

Votre entreprise diminuera son bénéfice imposable chaque année. Le déficit dépend du mode de financement. Il  entraîne une économie d’impôt IS.

Pour illustrer le propos voici à titre indicatif ce qui peut se passer :

 Trésorerie :
-  Ordre de grandeur des loyers :  + 9 000 €
- Ordre de grandeur des remboursements de prêt (base prêt à     5,35 % sur 15 ans : - 18 772 €
- Charges : - 1 800 €
- Observation : aujourd'hui on peut avoir des taux de prêt plus faible mais cela ne change pas le principe de l'étude.

Trésorerie négative avant économie d’impôt : - 11 572 €.

Ordre de grandeur de l’économie d’impôt de départ :

 + loyer                           9 000 €

- Charges                       1 800 €

- Intérêts environ            8 700 € (la première année)

- Amortissement            8 000 € environ 
                               ----------------
Résultat négatif         – 9 500 € soit une économie d’impôt de      3 167 €.

Effort de trésorerie annuelle la première année environ 8 405 € (cumul sur 6 ans environ 50 430 €).

Le bien doit être gardé un minimum de 6 ans. A la sortie la plus value taxable sera calculée de la même façon qu’un bien immobilier ordinaire dans une structure IS (on ne reprend pas l’économie d’IS réalisée au départ).

Si on revend au début de la 7^ème année au même prix que ce que l’on a acheté le bien, la plus value taxable correspondra au montant de l’amortissement comptabilisé :

(8 000 x 6) = 48 000 € et sera fiscalisée à l’IS : 16 000 €.

Trésorerie en cas de vente au bout de 6 ans :

Vente :                                    200 000 €

Solde prêt environ                   138 156 €

Impôt plus value taxable      -     16 000 €

                                            ----------------

Trésorerie + :                          45 814 €  (pour 50 430 € d’effort de trésorerie en 6 ans. Ce résultat vient s’ajouter aux économies d’IS et aux augmentations de dividendes de départ).

Conclusion :

Grâce à l’opération vous avez augmenté les dividendes des actionnaires au départ et crée une trésorerie à terme dans votre Société.

- Quel investissement choisir ?

Patrimoine privilégie  la Réunion à cause de son dynamisme économique, sa démographie et son climat politique.

Il y a des normes à respecter dans l’investissement :

- Plafond du loyer en fonction de la surface et plafond de ressources du locataire, mais ces normes ne sont pas trop contraignantes.

Patrimoine privilégie des appartements d’une certaine taille ou des maisons individuelles.

L’emplacement et l’environnement sont primordiaux. Patrimoine choisit des partenaires raisonnables en matière de prix qui fournissent des investissements de qualité.

Conseil :

Ne prenez pas de trop petites surfaces : elles se louent mal et se revalorisent mal. Mais il ne faut pas surpayer le bien sous prétexte de défiscalisation.

Patrimoine propose des programmes à la Réunion pour les raisons suivantes:

• Le contexte économique y est bon

• C'est une région où le taux d'ISF est l'un des plus fort

• Le revenu moyen par habitant est assez élevé: 30 % des contribuables ont plus de 30 000 € de revenus

• 700 000 habitants maintenant, 1 000 000 dans 10 ans

• Le taux de croissance de l'économie réunionnaise est le double de celui de la métropole.

• Le foncier est très rare

• Il y a une bonne stabilité politique à la Réunion

• Nous pensons qu'il y aura un marché de la revente pour les produits de bonne taille et bien placés: les accédants à la propriété pour une résidence principale qui veulent investir dans du neuf ont assez peu d'intérêt fiscal à le faire : Le marché de la revente n'est donc pas bloqué. 

• La rentabilité locative d'un investissement Girardin (3,5 à 4 %) tend de plus en plus à se rapprocher de celle d'un investissement en fiscalité Scellier en Métropole.

• Nous pensons avoir des partenaires fiables capables de faire une sélection drastique des programmes et d'assurer la gestion locative sur le long terme.
  

Observations :
Le chiffrage ci-dessus porte sur les années 2008-2009. La fiscalité n'a pas changé. Le montage est toujours d'actualité

LA RETRAITE DE VOS EMPLOYÉS, DE VOS CADRES ET LA VOTRE

Les contrats articles 83 que vous avez souscrits pour votre personnel ou vos cadres ont-ils une rentabilité satisfaisante ?
Si la réponse est non, il existe des solutions.
- Une bonne partie des contrats existants est transférable. Si la cotisation est payée intégralement par l'entreprise, le transfert est une décision de l'employeur après information des salariés. Dans d'autres cas, il faut prévoir un accord d'entreprise.
- Lorsque le contrat n'est pas transférable, on peut le mettre en réduction (on ne paye plus) et on en souscrit un autre pour les versements futurs.
Je préconise de transférer sur des contrats multi supports, multi gestionnaires ayant une variété de fonds importante : chaque salarié pourra choisir l'orientation de son contrat.
Les contrats Article 83 sont des contrats de groupe. Tout le personnel d'une même catégorie d'une entreprise bénéficie de ce contrat qui au terme sert à compléter la retraite.
Dans la limite de certains plafonds, les cotisations afférentes à ces contrats sont déductibles des résultats de l'entreprise et n'entrent pas dans le revenu imposable du bénéficiaire.
Aujourd'hui, il me semble impératif de vous orienter vers les contrats multi supports qui permettent à chacun de vos salariés de choisir l'orientation de l'épargne qui constituera plus tard son complément de retraite.
Je trouve anormal que l'essentiel des fonds article 83 soit sur des placements sécuritaires: l'épargne est stable, on peut prendre la peine de chercher à le dynamiser. 

Lettre Patrimoine 2ème semestre 2011

Annexe supplément entreprise

Un contrat de capitalisation entreprise est disponible:
- Rachat partiel
- Rachat total
- Avance