Un bon moyen de diminuer votre impôt sur les Sociétés : l'achat de parkings

Principe :
Pour diminuer son impôt sur les Sociétés la Société achète des parkings qui vont être rénovés complètement dans la région parisienne.

Exemple pour 4 garages :
Achat immobilier                      56 000 €
Frais achat                                 6 750 €
Travaux HT                             56 856 €
TVA sur travaux                      11 144 €
                                        -------------------
Total                                     130 750 €
La TVA est récupérable
Reste :  119 606 €
Les frais d’achat et travaux viennent  en déduction du résultat de la Société
Economie d’impôt 33 % de 63 606 € = 20 990 €.
Prix de revient après économie IS et récupération TVA : 98 616 €
Le loyer de départ est indexé annuellement sur l’indice de la construction.
On loue à une Société de gestion : 6 020 € HT par an.

- Dans le cadre d’une Société IS le foncier s’amortit.
- Estimation de l’amortissement annuel : 2 800 €.
- Estimation des charges et taxes : 360 €.
- Résultat fiscal avant déduction intérêts : +2 860 €.
Trésorerie avant remboursement prêt : +5 660 €.
On peut financer à crédit en prêt amortissable ou en prêt à remboursement in fine.
Un prêt à remboursement in fine de 98 616 € représente environ 5 660 € d’intérêt par an.
Résultat fiscal après intérêt : déficit 2 800 €.
Le déficit fiscal entraîne une économie d’impôt pour les années à venir de 924 € par an : trésorerie annuelle de départ : + 924 € environ.
La capitalisation pour rembourser le prêt peut être interne à la Société(contrat de capi dans le cadre de structure IS) ou au nom de l’associé.
Pour un prêt sur 10 ans, il faut compter un apport en capitalisation de 60 000 € environ et un apport de 50 000 € pour un prêt sur 15 ans (doublement en 15 ans sur la base d’un rendement de 5 %). Les contrats au nom de l’associé peuvent être  préexistants.
Résumé sur 15 ans :
Immobilisation capi – 50 000 €.
Trésorerie annuel de départ positive 924 € par an qui ira en progressant.
Cumul estimation sur 15 ans : + 15 000 €
Trésorerie immobilisée au terme – 50 000 + 15 000 = 35 000 €.
- Patrimoine au terme sur une base revalorisation 3 % environ 200 000 €.
Il y a une fiscalité à la revente.

Que se passe t’il si la société n’a pas eu recours à l’emprunt ?
- Trésorerie de départ immobilisée 98 616 €
- Résultat fiscal 2 860 €
- Impôt IS 943 €
Trésorerie annuelle de départ après IS : 4 717 €.
Cumul trésorerie annuelle avec revalorisation : environ 75 000 € Cumul global de trésorerie (estimation)
98 616 – 75 000 = 23 616 €.
Valeur du bien au terme des 15 ans environ 200 000 €.

VOUS AVEZ UNE SOCIETE IS QUI FAIT DES BENEFICES

- Comment diminuer votre impôt sur les Sociétés ?

- Comment vous procurer de la trésorerie pour faire face à des investissements difficilement finançables de façon classique ?

- Comment augmenter la distribution de dividendes à un moment où la fiscalité des dividendes est particulièrement favorable ?

- Comment constituer un patrimoine à l’intérieur de votre Société pour pouvoir plus tard donner des garanties à votre banquier ou augmenter vos fonds propres à terme sans efforts ?

UN INVESTISSEMENT DANS DES LOGEMENTS NEUFS DANS LES DOM TOM

Une Société IS réalisant des bénéfices peut avoir intérêt à investir dans un appartement du secteur intermédiaire dans un département d'Outre mer. Pourquoi ?

- Les Sociétés assujetties à l’IS (commerciale, artisanale, industrielle, libérale) qui investissent dans les Dom Tom dans des biens immobiliers neufs destinés à la location intermédiaire, peuvent déduire de leur bénéfice imposable la totalité de leur investissement immobilier.

La déduction s’opère à la date de livraison du bien (ou à la date de souscription au capital d’une SCI IS si vous investissez à travers une SCI)

Economie impôt Société jusqu’à 33,33 % de vote investissement

La PME, le médecin en SELARL, le commerçant etc… vont donc acheter une maison ou un appartement. Je préconise la Réunion pour ce type d’opération à cause du contexte politique plus satble et le dynamisme de l'île.

Pour comprendre le mécanisme prenons un exemple :

Nous prenons pour exemple 2 SARL assujetties à l’impôt sur les Sociétés, clôturant leur exercice au 31 décembre de chaque année, ayant chacune deux associés égalitaires et qui réalisent au 31 décembre 2008 un bénéfice comptable avant impôt de 180 000 euros et au 31 décembre 2009 un bénéfice comptable avant impôt de 100 000 euros.

Les associés de chaque société, décident de distribuer, chaque année, sous forme de dividendes, l’intégralité des bénéfices distribuables.

La SARL A ne réalise aucun investissement immobilier dans les Dom, et ne bénéficie donc pas des possibilités de défiscalisations prévues par l’article 217 undécies du CGI .

La SARL B réalise un investissement immobilier avant le 31 décembre 2008 pour un montant de 200 000 € TTC (TVA applicable à la Réunion : 8,5 %) et bénéficie à ce titre des possibilités de défiscalisation, l’investissement étant financé à 100 % par l’emprunt.

La revente du bien intervient au début de la 7^ème année de location sans revalorisation du bien.

Cadre fiscal de référence :

1) L’art 217 undécies du CGI prévoit que le montant total de l’investissement immobilier est totalement déductible du bénéfice réalisé par la Société.

 2) Taux imposition IS : 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, 33,33 % au-delà de 38 120 € de bénéfice.

3) Le montant des dividendes versé aux associés est rajouté à leur revenu global, aux titres des revenus de capitaux mobiliers, à hauteur de 60 % des sommes encaissées ou est taxé forfaitairement à 18 % sur la totalité + CSG. Pour notre étude, c’est cette dernière option qui sera retenue lorsque vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 40 %. Si vous êtes dans une tranche inférieure, vous pourrez opter pour la première solution qui sera plus intéressante. Pour simplifier, nous avons fait l’étude sur la base du forfait de 18 %.

Exemple chiffré Girardin Société IS d’un investissement livré en 2008 

Que se passe t’il ensuite ?

Le bien immobilier se trouve dans le bilan d’une Société IS : Il va s’amortir.

Schématiquement selon le mode d’amortissement qui sera retenu, l’amortissement se fera sur 25 à 30 ans : loyer - charges - intérêts de prêt - amortissement = déficit annuel.

Votre entreprise diminuera son bénéfice imposable chaque année. Le déficit dépend du mode de financement. Il  entraîne une économie d’impôt IS.

Pour illustrer le propos voici à titre indicatif ce qui peut se passer :

 Trésorerie :
-  Ordre de grandeur des loyers :  + 9 000 €
- Ordre de grandeur des remboursements de prêt (base prêt à     5,35 % sur 15 ans : - 18 772 €
- Charges : - 1 800 €
- Observation : aujourd'hui on peut avoir des taux de prêt plus faible mais cela ne change pas le principe de l'étude.

Trésorerie négative avant économie d’impôt : - 11 572 €.

Ordre de grandeur de l’économie d’impôt de départ :

 + loyer                           9 000 €

- Charges                       1 800 €

- Intérêts environ            8 700 € (la première année)

- Amortissement            8 000 € environ 
                               ----------------
Résultat négatif         – 9 500 € soit une économie d’impôt de      3 167 €.

Effort de trésorerie annuelle la première année environ 8 405 € (cumul sur 6 ans environ 50 430 €).

Le bien doit être gardé un minimum de 6 ans. A la sortie la plus value taxable sera calculée de la même façon qu’un bien immobilier ordinaire dans une structure IS (on ne reprend pas l’économie d’IS réalisée au départ).

Si on revend au début de la 7^ème année au même prix que ce que l’on a acheté le bien, la plus value taxable correspondra au montant de l’amortissement comptabilisé :

(8 000 x 6) = 48 000 € et sera fiscalisée à l’IS : 16 000 €.

Trésorerie en cas de vente au bout de 6 ans :

Vente :                                    200 000 €

Solde prêt environ                   138 156 €

Impôt plus value taxable      -     16 000 €

                                            ----------------

Trésorerie + :                          45 814 €  (pour 50 430 € d’effort de trésorerie en 6 ans. Ce résultat vient s’ajouter aux économies d’IS et aux augmentations de dividendes de départ).

Conclusion :

Grâce à l’opération vous avez augmenté les dividendes des actionnaires au départ et crée une trésorerie à terme dans votre Société.

- Quel investissement choisir ?

Patrimoine privilégie  la Réunion à cause de son dynamisme économique, sa démographie et son climat politique.

Il y a des normes à respecter dans l’investissement :

- Plafond du loyer en fonction de la surface et plafond de ressources du locataire, mais ces normes ne sont pas trop contraignantes.

Patrimoine privilégie des appartements d’une certaine taille ou des maisons individuelles.

L’emplacement et l’environnement sont primordiaux. Patrimoine choisit des partenaires raisonnables en matière de prix qui fournissent des investissements de qualité.

Conseil :

Ne prenez pas de trop petites surfaces : elles se louent mal et se revalorisent mal. Mais il ne faut pas surpayer le bien sous prétexte de défiscalisation.

Patrimoine propose des programmes à la Réunion pour les raisons suivantes:

• Le contexte économique y est bon

• C'est une région où le taux d'ISF est l'un des plus fort

• Le revenu moyen par habitant est assez élevé: 30 % des contribuables ont plus de 30 000 € de revenus

• 700 000 habitants maintenant, 1 000 000 dans 10 ans

• Le taux de croissance de l'économie réunionnaise est le double de celui de la métropole.

• Le foncier est très rare

• Il y a une bonne stabilité politique à la Réunion

• Nous pensons qu'il y aura un marché de la revente pour les produits de bonne taille et bien placés: les accédants à la propriété pour une résidence principale qui veulent investir dans du neuf ont assez peu d'intérêt fiscal à le faire : Le marché de la revente n'est donc pas bloqué. Le projet de modification de la loi Girardin pour les personnes physiques va désengorger le marché secondaire des logements de bonne qualité.

• La rentabilité locative d'un investissement Girardin (3,5 à 4 %) tend de plus en plus à se rapprocher de celle d'un investissement en fiscalité Scellier en Métropole.

• Nous pensons avoir des partenaires fiables capables de faire une sélection drastique des programmes et d'assurer la gestion locative sur le long terme.

LA RETRAITE DE VOS EMPLOYÉS, DE VOS CADRES ET LA VOTRE

Les contrats articles 83 que vous avez souscrits pour votre personnel ou vos cadres ont-ils une rentabilité satisfaisante ?
Si la réponse est non, il existe des solutions.
- Une bonne partie des contrats existants est transférable. Si la cotisation est payée intégralement par l'entreprise, le transfert est une décision de l'employeur après information des salariés. Dans d'autres cas, il faut prévoir un accord d'entreprise.
- Lorsque le contrat n'est pas transférable, on peut le mettre en réduction (on ne paye plus) et on en souscrit un autre pour les versements futurs.
Je préconise de transférer sur des contrats multi supports, multi gestionnaires ayant une variété de fonds importante : chaque salarié pourra choisir l'orientation de son contrat.
Les contrats Article 83 sont des contrats de groupe. Tout le personnel d'une même catégorie d'une entreprise bénéficie de ce contrat qui au terme sert à compléter la retraite.
Dans la limite de certains plafonds, les cotisations afférentes à ces contrats sont déductibles des résultats de l'entreprise et n'entrent pas dans le revenu imposable du bénéficiaire.
Aujourd'hui, il me semble impératif de vous orienter vers les contrats multi supports qui permettent à chacun de vos salariés de choisir l'orientation de l'épargne qui constituera plus tard son complément de retraite.
Je trouve anormal que l'essentiel des fonds article 83 soit sur des placements sécuritaires: l'épargne est stable, on peut prendre la peine de chercher à le dynamiser.