SCPI

IMMOBILIER DE BUREAUX ET MURS DE MAGASINS

 L'immobilier de bureau et l'immobilier mur de magasin à travers des SCPI est certainement l'un des placement immobilier les plus rentable : Aujourd'hui on trouve des rendements distribués qui avoisinent encore 5,50 %. 
Si vous faites des comparaisons avec de l'immobilier détenu en direct ne perdez pas de vue que ces rendements sont nets : vous n'avez plus ni taxe foncière, ni assurance, ni frais de gestion à payer.
Le patrimoine des SCPI est souvent très diversifié ce qui limite considérablement le risque d'impayé, et les baux sont généralement indexés : cahin caha , les loyers progressent (stagnation ou légère baisse en 2008-2009) mais bonne reprise en 2010-2011. La valeur des parts ne s'est pas effondrée avec la crise. Certaines SCPI ont un peu baissé mais d'autres se sont parfaitement maintenues. Je fais très attention à sélectionner en priorité des SCPI ayant des immeubles neufs ou rescents aux dernières normes écologiques. C'est un gage pour la pérennité des loyers (même si c'est très légèrement moins rentable). 
La rentabilité moyenne de votre placement dépassera donc largement le rendement distribué de départ. N'oubliez pas que le rendement moyen des SCPI de rendement a été de 11 sur les 10 dernières années et de 10,10 sur les 5 dernières années.
La rentabilité des immeubles de bureaux se maintient sur une très longue période en euro constant.
Les loyers n'ont pas baissés ou peu pendant la crise. Le taux de vacance locative est resté faible. Le volume des locaux non occupés est resté faible. Les loyers remontent.
Les prix ont un peu baissé ce qui permet aux investisseurs dans des nouvelles SCPI d'espérer un rendement un peu supérieur aux anciennes. 
Dans l'ensemble pendant la crise les SCPI sont restées assez liquides. Il y a pourtant quelques exceptions mais les choses rentrent progressivement dans l'ordre.
Exemple : 
Rendement 2007 de PFO : 6,24 %, revalorisation des parts 8,55 % . Total rentabilité: 14,79 %.
Rendement 2008 de PFO : 5,85 %, revalorisation des parts 4,78 %. Total rentabilité : 10,63 %
Rendement 2009 de PF0 :5,50 %, revalorisation des parts 0
Total rentabilité : 5,5 %
Rendement 2010 : 5,38 %

Nous pouvons rechercher pour vous des parts de SCPI dont le capital est ouvert. Nous travaillons volontiers avec Périal mais nous pouvons si nécessaire diversifier notre approvisionnement. Perial commercialise actuellement PFO2 : patrimoine aux dernières normes écologiques dans des grandes villes.
En fonction de votre situation, de votre patrimoine, de vos disponibilités et de vos objectifs, nous pouvons financer ces parts à crédit avec des prêts amortissables classiques ou avec des prêts à remboursement in fine.
Ne perdez pas de vue que les taux de prêts sont actuellement très inférieurs au rendement distribué.
Actuellement Patrimoine peut vous proposer des prêts à remboursement in fine à environ 4,60 % hors assurance en taux fixe sur 15 ans avec un adossement en assurance-vie sur des contrats multi-supports multi-gestionnaires avec 100 % de l'adossement en unités de comptes.
Vous avez 100 en Assurance-vie, vous empruntez 180 à 200. Il y a un énorme effet de levier. On peut éventuellement compléter l'apport de départ sur l'assurance vie par des versements complémentaires.
Exemple :
- Vous avez ou vous souscrivez un contrat multisupport multigestionnaire de 100 000 €. Vous achetez des SCPI de rendement PFO2 : loyer distribué 5,5 % avec un taux de revalorisation des loyers de 2 %.
Taux de prêt à remboursement in fine sur 15 ans (crédit foncier 4,60 + assurance = 4,85 %). Avec un contrat de 100 000 € vous allez emprunter 180 000 € en in fine sur 15 ans.
Le tableau de trésorerie sur la base d'une tranche marginale de 30 % + CSG 12 % montre que la trésorerie est positive dès le départ.
                           
                               Bilan de départ

ACTIF                                                  PASSIF
Assurance vie : 100 000 €                     Apport : 100 000 €
SCPI PFO2   : 180 000 €                     Prêt à remboursement
                                                            in fine    : 180 000 €

                       ------------                                  -----------
 Total                280 000 €                                    280 000 €

                              Bilan de sortie dans 15 ans

ACTIF                                                    PASSIF
Assurance vie :   200 000 €                      Apport : 100 000 €
(base revalorisation 5 %)
SCPI PFO2  :   280 440 €                       Prêt :     180 000 €
(base revalorisation 3 %)
Cumul trésorerie: 29 394 €                       Bénéfice :229 834 €
positive              
Total :               ----------                                       -----------
                        509 834 €                                       509 834 €

Au terme vous revendez une partie de vos parts de SCPI (plus value non taxable) ou vous rachetez votre contrat d'assurance vie.

Si Patrimoine préfère les montages avec des prêts à remboursement in fine pour des raisons fiscales on a parfois des difficultés avec les banques des clients : certaines veulent que les contrats d'assurance vie soient principalement en fonds euros (ce que Patrimoine déconseille formellement) et majorent les taux de façon déraisonnable. On peut donc envisager des montages avec du financement en prêt amortissable.

Exemple 2 : 
SCPI de rendement en prêt amortissable
Il vous est possible de souscrire des SCPI de rendement en prêt amortissable sur 20 ans et même sur 25 ans. L'étude en annexe montre qu'avec un apport de 20 % on arrive à une trésorerie voisine de l'équilibre sur 20 ans (avant fiscalité). Cette solution est parfaitement adaptée si on désire faire financer l'opération par sa banque habituelle qui peut parfois montrer quelques rétissances à financer en in fine adossé sur un contrat d'assurance vie multisupports agressif. L'étude jointe est faite sur un taux indicatif de 4,10 assurance comprise. Il est peut être possible d'obtenir des taux plus bas. Patrimoine peut aussi s'occuper du financement. L'apport de 20 % facilite l'optention des prêts (si vous avez un contrat d'assurance vie multisupports vous pouvez demander une avance sur votre contrat pour constituer l'apport).

• Utiliser le démembrement temporaire de parts de SCPI pour gérer votre fiscalité et votre ISF  ou placer votre trésorerie:

Les parts de SCPI Participation Foncière peuvent être démembrées temporairement (5 ou 10 ans),
les parts d'usufruit à 5 ans s'achètent pour 22 % des parts en toute propriété et,
 les parts d'usufruit à 10 ans s'achètent pour 36 % des parts en toute propriété.
Il existe de nombreux usages du démembrement. 

• Achat d'usufruit

- Placer de la trésorerie dans une structure IS (en général on utilise de l'usufruit à 5 ans).
Taux de rendement interne : 9 % à 11 % : la fiscalité de l'usufruit temporaire dans une structure IS est favorable.
- Avoir des revenus complémentaires temporaires pour des personnes peu imposées
- Compenser du déficit foncier existant non imputable sur l'ensemble du revenu

Tableau d'achat d'usufruit de SCPI

UNE SCPI DE PLUS VALUE : PIERRE 48

Pierre 48 investit dans des immeubles Haussmanniens parisiens encore soumis à la loi de 1948. Elle les achète pour environ 60 % de la valeur libre.
En moyenne 6,5 ans après les appartements ne sont plus soumis à la loi de 1948. Il s'en suit une plus value considérable : La valeur de la part Pierre 48 a été multipliée par 3,91 depuis sa création en 1996.  La SCPI ne distribue pas de dividende. Au bout de 15 ans les plus values ne sont pas taxables. Si vous avez un revenu foncier vous achetez les parts à crédit pour défiscaliser vos revenus fonciers.
On trouve Pierre 48 dans des contrats d'Assurance-vie. Pour l'instant Pierre 48 n'est pas très liquide à cause de problèmes de retraits dans les contrats d'Assurance-vie. Cela ne remet pas en cause le processus et la qualité du patrimoine et les problème de liquidité sont en voie de résolution. 

VOULEZ-VOUS VOUS TORTURER UN PEU LES MENINGES ?                                                               
Alors voici quelques exemples d'utilisation de parts de SCPI

Hypothèse 1 :
J'ai un contrat d'Assurance Vie de 110 000 € et je veux me constituer des revenus différés pour ma retraite dans 15 ans sans changer ma fiscalité actuelle:

 a) Le contrat d'Assurance Vie étant amené à durer, je conseille un contrat d'Assurance Vie multi support multi gestionnaire (voir Assurance Vie) 
 b) Le contrat peut servir de garantie à un prêt à remboursement in fine sur 15 ans. Sur la base d'un taux moyen de rendement net de 5 % le contrat est multiplié par 2. Par mesure de prudence vous n'emprunterez que 200 000 €.
Dans un prêt à remboursement in fine on ne paye que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en une fois au terme.
Ordre de grandeur des intérêts en taux fixe:
 10 000 €  (assurance comprise)
Avec ce prêt je peux acheter :
- 130 000 € de parts de SCPI de Rendement (exemple Participation Foncière opportunité 2)
Ordre de grandeur des loyers distribués annuellement environ 7 540 € : Les loyers devraient progresser avec le temps
- 70 000 € de Pierre 48. Loyer distribué 0
Pour rembourser le prêt au terme je peux :
a) Vendre les parts de PFO2
Valorisation sur la base de 3 % : 202 540 €. Plus value non taxable.
b) Vendre les parts de Pierre 48
La valeur des parts de Pierre 48 a été multipliée par 3,91 depuis sa création en 1996. On pourrait  envisager une valorisation de l'ordre de 273 700€ au terme. La plus value est non taxable. Naturellement la valorisation des fonds ne peut être garantie. Il est possible qu'elle soit beaucoup moins importante (l'immobilier parisien a doublé en 10 ans). Mais la conception du produit est très sécuritaire.
c) Racheter le contrat d'Assurance 
Il reste les parts de SCPI sans crédit. J'ai donc un complément de revenu pour ma retraite.
- Le déficit foncier que j'ai crée peut s'imputer sur d'autres revenus fonciers. Total effort de trésorerie après fiscalité sur 15 ans 51 300 €.
Bilan de départ :
                         Actif                        Passif
Assurance-vie 110 000 €                  Apport 110 000 €
PFO               130 000 €                  Prêt      200 000 €
Pierre 48          70 000 €                                              
                      310 000 €                              310 000 €
Bilan au terme :
                      Actif                   Passif
Ass-vie           220 000 €          Apport 110 000 €
(base revalorisation 5 %)          Effort d'epargne en 15 ans 
                                                              51 300 €
PFO              202 540 €         Prêt       200 000 €
(base revalorisation 3 %)        Bénéfice 334 940 €
Pierre 48       273 700 €                                            
                     696 240 €                       696 124 €

Hypothèse 2 :

J'ai un contrat d'Assurance Vie de 110 000 € mais j'ai du déficit foncier que je cherche à réduire:
- J'achète 200 000 € de parts de Participation Foncière à crédit en prêt à remboursement in fine et la différence entre mes loyers et mes intérêts de prêt vient réduire mon déficit foncier. Au terme du prêt je rachète mon contrat d'Assurance Vie: j'ai donc un revenu complémentaire stable pour ma retraite grâce au revenu de parts de SCPI.

Bilan de départ :
                         Actif                        Passif
Assurance-vie 110 000 €                  Apport 110 000 €
PFO               200 000 €                  Prêt      200 000 €
                      310 000 €                              310 000 €
Trésorerie pendant le prêt : positive. Cumul trésorerie après fiscalité 29 350 €.
Bilan au terme :
                      Actif                   Passif
Ass-vie          220 000 €           Apport    110 000 €
(base revalorisation 5 %)           Prêt        200 000 €
PFO              311 600 €           Bénéfice 250 950 € 
(base revalorisation 3 %)                                             
Trésorerie :      29 350 € 
cumulée                                                                    
                     560 950 €                           560 950 €

Hypothèse 3 :

J'ai un contrat d'Assurance Vie de 110 000 € et j'ai déjà du revenu foncier que je souhaite défiscaliser:
J'achète à crédit en prêt à remboursement in fine 200 000 € de Pierre 48.
Les intérêts de prêt viennent en déduction des autres revenus fonciers et dans 15 ans la plus value sur les parts de Pierre 48 n'est pas taxable.
Je peux vendre une partie des parts de SCPI pour rembourser mon prêt :
J'ai augmenté considérablement mon Patrimoine.

Bilan de départ :
                         Actif                        Passif
Assurance-vie 110 000 €                  Apport 110 000 €
Pierre 48        200 000 €                  Prêt      200 000 €
                      310 000 €                              310 000 €

Intérêt de prêt 10 000 € par an environ imputable sur autres revenus fonciers : économie d'impôt et CSG en fonction de la tranche marginale d'imposition. Pour une tranche de 41% :  41 + 12.3 = 53.3 % = 5 330 €
Effort de trésorerie : environ 4 770 € par an soit sur 15 ans 71 550 €.

Bilan de sortie
                      Actif                   Passif
Ass-vie           220 000 €          Apport 110 000 €
(base revalorisation 5 %)          Effort d'epargne en 15 ans 
                                                              71 550€
Pierre 48        782 000 €         Prêt       200 000 €
(revalorisation des 
dernières années)                    Bénéfice  620 450€ 
                                                                                     
                   1 002 200   €                       1 002 200 €

Naturellement les hypothèses de rendement peuvent être discutées mais on perçoit l'importance de l'effet de levier du crédit dans ce type de montage.

Si vous avez des contrats d'Assurance Vie que vous voulez dynamiser par ce type de montage, prenez contact avec moi.
Certains de mes partenaires banquiers acceptent en garantie des contrats multi-supports en unités de comptes et dans certains cas, on peut se passer d'une couverture décès.
Ne me dites pas que votre âge empêche de faire l'opération : c'est faux, n'hésitez pas à me consulter.