SCPI

IMMOBILIER DE BUREAUX ET MURS DE MAGASINS

 L'immobilier de bureau et l'immobilier mur de magasin à travers des SCPI est certainement l'un des placement immobilier les plus rentable : Aujourd'hui on trouve des rendements distribués qui avoisinent encore 6 %.
Si vous faites des comparaisons avec de l'immobilier détenu en direct ne perdez pas de vue que ces rendements sont nets : vous n'avez plus ni taxe foncière, ni assurance, ni frais de gestion à payer.
Le patrimoine des SCPI est souvent très diversifié ce qui limite considérablement le risque d'impayé, et les baux sont généralement indexés : pour l'instant, les loyers encaissés progressent et la valeur des parts  augmente régulièrement. La rentabilité moyenne de votre placement dépassera donc largement le rendement distribué de départ.
Si la rentabilité actuelle de l'immobilier de bureaux baisse en pourcentage de votre investissement, ce n'est pas parce que le loyer baisse..., c'est parce que les parts se revalorisent. Les spécialistes prévoient encore une hausse des loyers en 2007. 

Nous pouvons rechercher pour vous des parts de SCPI dont le capital est ouvert.
En fonction de votre situation, de votre patrimoine, de vos disponibilités et de vos objectifs, nous pouvons financer ces parts à crédit avec des prêts amortissables classiques ou avec des prêts à remboursement in fine.
Ne perdez pas de vue que les taux de prêts sont actuellement très inférieurs au rendement distribué.
Actuellement Patrimoine peut vous proposer des prêts à remboursement in fine à 4,35 % en taux fixe sur 12 ans avec un adossement en assurance-vie sur des contrats multi-supports multi-gestionnaires avec 100 % de l'adossement en unités de comptes.
Vous avez 100 en Assurance-vie, vous empruntez 180.

• Utiliser le démembrement temporaire de parts de SCPI pour gérer votre fiscalité et votre ISF :

Les parts de SCPI Participation Foncière peuvent être démembrées temporairement (5 ou 10 ans),
les parts d'usufruit à 5 ans s'achètent pour 25 % des parts en toute propriété et,
 les parts d'usufruit à 10 ans s'achètent pour 38 % des parts en toute propriété.

- Une personne ayant déjà des revenus fonciers pourra les défiscaliser en achetant les parts démembrées temporairement en nue propriété à crédit. Les intérêts seront déductibles des autres revenus fonciers.
Elle pourra éventuellement procurer un revenu temporaire à ses enfants en leur faisant acheter l'usufruit temporaire après donation de somme d'argent.
- Une personne contrôlant une société IS pourra faire acheter l'usufruit temporaire par sa Société IS pour placer de la trésorerie. Elle achètera en direct éventuellement à crédit la nue propriété.

UNE SCPI DE PLUS VALUE : PIERRE 48

Pierre 48 investit dans des immeubles Haussmanniens parisiens encore soumis à la loi de 1948. Elle les achète pour environ 50 % de la valeur libre.
En moyenne 6,5 ans après les appartements ne sont plus soumis à la loi de 1948. Il s'en suit une plus value considérable : La valeur de la part Pierre 48 a été multipliée par 2,46 depuis sa création en 1996 soit un taux de progression moyen de 13,2 % par an. La SCPI ne distribue pas de dividende. Au bout de 15 ans les plus values ne sont pas taxables. Si vous avez un revenu foncier vous achetez les parts à crédit pour défiscaliser vos revenus fonciers.

LES SCPI DE ROBIEN

- Les SCPI de Robien permettent une défiscalisation immédiate: Dans un investissement de Robien en direct vous devez attendre la livraison pour commencer à bénéficier de la défiscalisation et votre rentabilité est fortement grevée par la gestion et les assurances de loyers impayés.
En SCPI de Robien vous n'aurez pas cet inconvénient et vous défiscalisez immédiatement, mais sachez que les parts ne seront pas très liquides. Il faudra attendre la liquidation du Patrimoine de la SCPI dans une douzaine d'années pour récupérer votre investissement (mais si vous achetez en direct vous devez garder votre bien pendant 9 ans après la livraison pour bénéficier de la défiscalisation. Il n'y a donc pas beaucoup de différence de liquidité).
La rentabilité prévisionnelle des parts de SCPI est de 3,5 à 4 % (très voisin de l'investissement direct après les frais).
Vous pouvez souscrire par mon intermédiaire des parts de multi-habitation 3 de l'UFG avec ou sans crédit.
Les conditions d'acquisition et le prix du Patrimoine de la SCPI sont beaucoup plus favorables que celles que vous pourriez obtenir en achetant directement : La SCPI est équipée pour sélectionner les bons programmes et les bons emplacements. Elle investit généralement dans des grands appartements. 
Multi-habitation 3 est ouvert jusqu'en juin 2007.

VOULEZ-VOUS VOUS TORTURER UN PEU LES MENINGES ?                                                               
Alors voici quelques exemples d'utilisation de parts de SCPI

Hypothèse 1 :
J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € et je veux me constituer des revenus différés pour ma retraite dans 15 ans sans changer ma fiscalité actuelle:

 a) Le contrat d'Assurance Vie étant amené à durer, je conseille un contrat d'Assurance Vie multi support multi gestionnaire (voir Assurance Vie) 
 b)Le contrat peut servir de garantie à un prêt à remboursement in fine sur 12 ans. Sur la base d'un taux moyen de rendement net de 5 % le contrat est multiplié par 1,8. Vous pouvez donc emprunter 180 000 €.
Dans un prêt à remboursement in fine on ne paye que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en une fois au terme.
Ordre de grandeur des intérêts en taux fixe:
             7 830 € (hors assurance)
Avec ce prêt je peux acheter :
- 130 000 € de parts de SCPI de Rendement (exemple Participation Foncière)
Ordre de grandeur des loyers distribués annuellement environ 7 800 €
- 50 000 € de Pierre 48. Loyer distribué 0
Pour rembourser le prêt au terme je peux :
a) Vendre les parts de Pierre 48
- Dans 15 ans les parts de Pierre 48 auront une valeur de rachat qui sera probablement voisine du montant du prêt (plus value non taxable au bout de 15 ans).
Il restera les parts Participation Foncière sans crédit et le contrat d'Assurance : j'ai donc un complément de revenu pour ma retraite.
b) Racheter le contrat d'Assurance :
Il reste les parts de SCPI sans crédit. J'ai donc un complément de revenu pour ma retraite.

Hypothèse 2 :

J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € mais j'ai du déficit foncier que je cherche à réduire:
- J'achète 180 000 € de parts de Participation Foncière à crédit en prêt à remboursement in fine et la différence entre mes loyers et mes intérêts de prêt vient réduire mon déficit foncier. Au terme du prêt je rachète mon contrat d'Assurance Vie: j'ai donc un revenu complémentaire stable pour ma retraite grâce au revenu de parts de SCPI.

Hypothèse 3 :

J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € et j'ai déjà du revenu foncier que je souhaite défiscaliser:
J'achète à crédit en prêt à remboursement in fine 180 000 € de Pierre 48.
Les intérêts de prêt viennent en déduction des autres revenus fonciers et dans 15 ans la plus value sur les parts de Pierre 48 n'est pas taxable.
Je peux vendre une partie des parts de SCPI pour rembourser mon prêt :
J'ai augmenté considérablement mon Patrimoine.

Si vous avez des contrats d'Assurance Vie que vous voulez dynamiser par ce type de montage, prenez contact avec moi.
Mes partenaires banquiers acceptent en garantie des contrats multi-supports en unités de comptes et dans certains cas, on peut se passer d'une couverture décès: Même si vous avez un certain âge, n'hésitez pas à me consulter.