Patrimoine

Je suis aussi très porté sur l’achat de maisons ou d’appartements neufs(en VFA) avec démembrement temporaire de 15 à 18 ansvous achetez la nue propriété.

Les programmes sont toujours bien placés. L’inconvénient principal de ce type d’investissement est que la commercialisation des programmes (peu nombreux) est très rapide. Il faut donc comprendre le montage, se positionner sur le principe de l’investissement et saisir l’opportunité lorsqu’elle se présente.

A titre d’illustration voici un exemple d’un programme qui vient de se commercialiser. Généralement je monte les opérations sur la base d’un prêt à remboursement in fine

Le programme 50 appartements de 2 au 5 pièces dans un immeuble de standing, jardin intérieur, terrasse, balcon, parking au Perreux à 150 m des bords de la Marne. Usufruit temporaire 17 ans.

Exemple d’un 3 pièces 72M² de surface pondérée + parking 198€ (prix moyen pondéré du M22€).

1) Vous avez bénéficié d’une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %.
2) Les appartements sont vendus en nue propriété à 56 % de la valeur en toute propriété.
3) Si vous revendez dans 17 ans après avoir récupéré la toute propriété, la plus value n’est pas taxable.
4) Les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers (économie d’impôt + CSG fonction de votre tranche marginalejusqu’à 51 % des intérêts).
5) L’appartement n’est pas taxable à l’ISF par contre le prêt vient au passif de votre déclaration ISF.
Exemple(cet exemple a pour but de comprendre les mécanismes et chacun peut l’adapter à sa propre situation).
- Achat de votre appartement198€
- Valeur de l’appartement en toute propriété compte tenu des économies de TVA402€. Estimation de la valeur au terme sur la base d’une revalorisation de 2,5 % par an573€.
- Plus value (non taxable) 573€ - 198€ = 374€.

Financement

Vous avez financé l’opération sur la base d’un prêt à remboursement in fine sur 12 ans en taux fixe (4,35 % hors assurance).
- Cumul des intérêts103€.
- Cumul économie d’impôt + CSG (si tranche marginale maxi et revenus fonciers )52€.
- Cumul économie ISF pour tranche à 0,75 %17€.
- Effort de trésorerie cumulée sur 12 ans39€.
Pour rembourser le prêt, vous avez adossé un contrat d’Assurance-vie multi supports, multi gestionnaires éventuellement investi sur des fonds actions de toutes natures de 198€ / 1,8. Valeur de départ 110€. Ce contrat peut être existant ou à souscrire.

Au terme du démembrement vous bénéficiez d’un appartement remis à neuf.
Si vous le louez à ce moment là, c’est un très bon moyen pour se constituer une retraite. Il ne vous aura pas coûté grand-chose et vous n’avez pas pris de risques.