Patrimoine

RÉORGANISATION DE PATRIMOINE IMMOBILIER

Vos investissements immobiliers locatifs ne supportent plus d'emprunts et vous vous situez dans une tranche marginale d'imposition importante. Vous êtes nombreux à vouloir vendre ce patrimoine car la rentabilité est dévorée par la fiscalité : tranche marginale d'imposition à 40 % + CSG à 11 %: fiscalité près de 51 %

Je me propose de réorganiser avec vous votre patrimoine : par rapport à une situation statique, vous pouvez doubler ou tripler votre capital en une quinzaine d'années sans perte de pouvoir d'achat et vous pouvez en plus préparer la transmission de votre patrimoine à moindre coût.

EXEMPLE

Vente d'un bien à une SCI (société civile immobilière) d'un bien détenu depuis plus de 15 ans et n'ayant plus d'emprunt, par un contribuable ayant des revenus fonciers et fiscalisés dans la tranche 40 %.Après 15 ans de détention la plus value n'est pas taxableVente 300 000 € Frais 21 000 € Total 321 000 €

Financement par un prêt à remboursement in fine de 321 000 € sur 12 ansTaux fixe : environ 4,35 % + assurance = 4,85 %.Échéances : 15 568 € par an.
Économie d'impôt annuelle + CSG = 7 940 € (soit sur 12 ans 95 279 €)Perte de trésorerie annuelle = 7 628 € Ce qui ramène le taux effectif du prêt à 2,3 % assurance comprise (en fonction de votre âge et de votre patrimoine, on peut discuter de l'utilité de l'Assurance décès).

Placement en vue du remboursement du crédit de 321 000 € sur 12 ansJe place 178 000 € en assurance vie multi supports multi gestionnaires. Au bout de 12 ans,178 000 € à 5 % net = 319 688 € 178 000 € à 6 % net = 358 136 €178 000 € à 8 % net = 448 204 €.Je n'hésite pas à investir sur des fonds actions en diversifiant mon placement.
Il me reste à placer 300 000 - 178 000 € = 122 000 € € avec lesquels je dois couvrir ma diminution de trésorerie annuelle de 7 628 € .

Proposition de placement complémentaire : Achat de 220 000 € de parts de SCPI de rendement (bureaux) financé par un prêt à remboursement in fine à 4,85 % assurance comprise. Je peux limiter ma couverture d'assurance décès à la moitié pour limiter le coût : soit au total 4,60 % environ (et dans certains cas supprimer l'assurance).J'adosse mon prêt sur 122 000 € d'assurance vie (multi supports).Rendement des SCPI : environ 6 à 6,20 % + plus value sur les parts..La différence entre le taux du prêt et le rendement des SCPI est en moyenne de 1,65 % soit 3 630 €. J'ai donc couvert une partie de ma différence de trésorerie.

Capitalisation de l'assurance vie sur 12 ans : 122 000 € à 5 % net : 219 112 € 122 000 € à 6 % net : 245 461 € 122 000 € à 8 % net : 307 196 € Les loyers de mes parts de SCPI ont de bonnes chances d'augmenter régulièrement.